無職でも住宅ローンが組める？審査に通るための5つの方法と資金計画のコツを不動産のプロが紹介

「無職で住宅ローンなんて、そんなの無理でしょ？」

そう思っていませんか？

確かに、安定した収入がない無職の状態での住宅ローン取得は容易ではありません。

金融機関は、返済能力を重視するため、定期的な収入がない無職者は、審査のハードルが非常に高くなります。

しかし、だからといってマイホームの夢を諦める必要はありません。

この記事では、無職でも住宅ローンを組むための秘策と、知っておくべき知識を徹底解説します。

ぜひ最後まで参考にしてみてくださいね。

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカー選びを進めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

早速ですが、質問です。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算、建てる場所などと考える人も多いかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なことは「気になっているハウスメーカーのカタログを、とりあえず全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケース。

住宅展示場に行ってその場で契約をしてしまった人の中には、「もしもカタログを取り寄せて比較検討していたら、同じ間取りの家でも300万円安かったのに・・・」と後悔する人が本当に多いんです。

このように、もう少し情報収集をしていれば理想の家をもっと安く建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

そんなことにならないようにハウスメーカーのカタログを取り寄せて比較検討することが最も重要なんです。

そう思う人も少なくありません。

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それでは本文に入っていきましょう！

住宅ローンの審査の実態とは

住宅ローンの審査は、申込者の返済能力を評価するプロセスです。

金融機関は、貸し出したお金が確実に返済されるかどうかを慎重に見極めます。

そのため、安定した収入源の有無は、審査における最重要項目の一つとなります。

無職の場合、定期的な収入がないため、返済能力に疑問符が付き、審査通過は非常に困難になります。

金融機関が重視するポイントは多岐に渡りますが、特に以下の3点が重要です。

• 就業状況と収入の安定性: 毎月の安定した収入は、返済能力を判断する上で最も重要な要素です。無職の場合、この点が大きな障壁となります。正社員や公務員など、雇用形態が安定しているほど、審査に有利に働きます。
• 信用情報: 過去のクレジットカードやローンの利用状況、返済履歴などが信用情報として記録されています。延滞や債務整理などの金融事故の記録があると、審査に悪影響を及ぼします。
• 担保物件の評価: 住宅ローンは、購入する住宅を担保として提供します。担保物件の評価額が高いほど、金融機関のリスクが軽減されるため、審査に有利に働きます。都市部の一等地にある物件や、新築物件などは評価額が高くなる傾向があります。

なぜ無職は審査で不利になるのか？

無職の方が住宅ローン審査で不利になる理由は、端的に言えば「返済能力への懸念」です。

金融機関は、長期間に渡る返済を確実に行えるかどうかに着目します。

無職の場合、収入源が不安定、もしくは全くない状態であるため、返済が滞るリスクが高いと判断されます。

雇用形態と収入の安定性は、審査における重要な指標です。

正社員は収入が安定しているため、返済能力が高いと見なされます。

一方、パートやアルバイト、契約社員などは、雇用期間が限定されている場合や、収入が変動しやすい場合があり、審査のハードルが上がります。

無職は、これらの雇用形態よりもさらに不安定な状態と判断されるため、審査通過は極めて困難です。

収入の安定性を示す代替手段

無職であっても、収入の安定性を示す代替手段があれば、審査に有利に働く可能性があります。

• 不動産収入: アパート経営や駐車場経営などで得られる家賃収入は、安定した収入源として認められる場合があります。確定申告書や賃貸契約書などを提出することで、収入を証明することができます。
• 配当金や利子: 株式投資や債券投資などで得られる配当金や利子は、安定した収入とは見なされない場合が多いですが、プラス材料として評価される可能性はあります。
• 貯蓄額: 十分な貯蓄があれば、一時的に収入がなくても返済を継続できることをアピールできます。預金通帳や残高証明書などを提出することで、貯蓄額を証明することができます。

無職でも住宅ローンに挑戦できるケースとは？

無職での住宅ローン取得は非常に困難ですが、全く不可能ではありません。

以下のようなケースでは、審査通過の可能性がわずかながら存在します。

• 高額な資産を担保に提供する場合: 担保物件の評価額が非常に高い場合、金融機関は貸し倒れリスクを低く見積もるため、無職であっても融資を検討する可能性があります。例えば、既に所有している別の不動産を担保に提供する方法などが考えられます。
• 安定した収入源を証明できる場合: 不動産収入や年金収入など、安定した収入源があれば、無職であっても返済能力を証明できます。確定申告書や年金証書などを提出することで、収入を客観的に証明しましょう。
• ヘッドハンティングなどで転職先が決まっている場合: 既に転職先が決まっており、採用通知書などで将来の収入を証明できる場合、金融機関は融資を前向きに検討する可能性があります。採用通知書には、年収や雇用形態などが明記されていることが望ましいです。
• 十分な自己資金がある場合: 多額の自己資金を用意できれば、借入金額を減らすことができ、返済負担を軽減できます。自己資金の割合が高いほど、金融機関からの評価も高まり、審査通過の可能性が高まります。

金融機関の選択も重要

住宅ローンを提供する金融機関は様々です。

メガバンクや都市銀行は審査基準が厳格な傾向がありますが、地方銀行や信用金庫などは、地域密着型の営業スタイルを取っており、比較的柔軟な審査を行う場合があります。

また、ノンバンク系の金融機関も選択肢の一つです。

金利は高めになる傾向がありますが、審査基準が比較的緩い場合があります。

複数の金融機関を比較検討し、自身の状況に合った金融機関を選びましょう。

無職でも住宅ローンを組むための秘策と裏技

ここでは無職でも住宅ローンを組む時の対策をみていきます。

退職前に住宅ローン実行

退職前に住宅ローンを申し込むことは、無職で住宅ローンを組むための最も現実的な方法の一つです。

住宅ローンの審査は、申込時点の状況に基づいて行われます。

つまり、審査通過後に退職すれば、無職の状態でも住宅ローンを利用できることになります。

具体的には、退職の意向を伝える前に、住宅ローンの事前審査と本審査を済ませ、融資の実行まで完了させる必要があります。

退職金を受け取る予定がある場合は、頭金に充てることで、借入金額を減らし、審査通過の可能性を高めることができます。

安定収入があればチャンスあり

無職であっても、安定した収入源があれば、住宅ローンの審査に通る可能性を高めることができます。

具体的には、以下のような収入源が有効です。

• 年金収入: 老齢年金、障害年金、遺族年金など、公的年金は安定した収入として認められます。年金証書や年金振込通知書などを提出することで、収入を証明できます。
• 不動産収入: 賃貸物件の家賃収入、駐車場の賃料収入なども、安定した収入源として評価されます。確定申告書や賃貸契約書などを提出することで、収入を証明できます。
• 配当金や利子収入: 株式投資や債券投資などで得られる配当金や利子収入は、金額が大きく安定している場合、プラス材料として考慮される可能性があります。取引明細書や年間取引報告書などを提出することで、収入を証明できます。

これらの収入源を証明する書類をしっかりと準備し、金融機関に提示することで、返済能力に対する信用を高めることができます。

副業やアルバイト収入は？

無職の状態でも、副業やアルバイトで収入を得ている場合は、積極的に申告しましょう。

たとえ少額であっても、収入があることは返済能力をアピールする上でプラスに働きます。

特に、継続的に収入を得ていることを証明できるものが重要です。

• 副業収入: アフィリエイト収入、Webデザイン収入、執筆収入など、副業で得ている収入は、源泉徴収票や確定申告書などで証明できます。
• アルバイト収入: アルバイト収入は、雇用契約書や給与明細書などで証明できます。
• その他収入: 不動産投資による収入は、「不動産貸付業」や「貸家業」とみなされ、事業収入として扱われます。確定申告書などを提出することで、収入を証明できます。

自己資金（頭金）を増やす

自己資金は、住宅購入の際に自己負担する金額のことです。

自己資金が多いほど、借入金額が減り、返済負担が軽減されるため、審査に有利に働きます。

一般的に、自己資金は物件価格の20%以上が理想的とされています。

自己資金が20%に満たない場合でも、住宅ローンを利用することは可能ですが、金利が高くなる場合や、保証料が必要になる場合があります。

無職の場合は、より多くの自己資金を用意することで、審査通過の可能性を高めることができます。

自己資金を貯めるためには、計画的な貯蓄が必要です。

収入や支出を把握し、無駄な支出を減らす努力をしましょう。

また、投資などで資金を増やす方法も検討してみましょう。

連帯保証人という選択肢

無職の場合、収入の不足が審査の大きな障壁となります。

しかし、安定した収入を持つ親族に連帯保証人になってもらうことで、この障壁を乗り越えられる可能性があります。

連帯保証人は、債務者が返済できなくなった場合に、代わりに返済する義務を負う人物です。

連帯保証人がいることで、金融機関は貸し倒れリスクを軽減できると判断し、融資を実行しやすくなります。

ただし、連帯保証人は非常に重い責任を負うことになるため、安易に依頼すべきではありません。

連帯保証人の条件や注意点について、しっかりと理解した上で、依頼するかどうかを判断しましょう。

連帯保証人の条件と注意点

連帯保証人になれるのは誰でも良いというわけではありません。

金融機関は、連帯保証人についても審査を行い、以下の点を重視します。

• 安定した収入と返済能力: 連帯保証人は、債務者本人に代わって返済する義務を負うため、安定した収入と十分な返済能力が必要です。金融機関は、連帯保証人の収入や資産、負債状況などを確認し、返済能力を審査します。
• 良好な信用情報: 過去にクレジットカードやローンの延滞、債務整理などの金融事故を起こしていないか、信用情報機関に照会して確認されます。金融事故の記録があると、連帯保証人になることが難しい場合があります。
• 年齢制限: 一般的に、連帯保証人には年齢制限が設けられています。上限は65歳〜70歳程度が一般的ですが、金融機関によって異なります。

フラット35という選択

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。

一般的な住宅ローンとは審査基準が異なり、雇用形態よりも返済能力を重視する傾向があります。

そのため、無職であっても、一定の条件を満たせば利用できる可能性があります。

フラット35の審査では、以下の点が重視されます。

• 返済比率: 年収に対する年間のローン返済額の割合です。返済比率が一定の基準値以内であることが求められます。
• 担保物件の評価: 担保となる物件の評価額が、融資希望額に見合っているかどうかも重要な審査項目です。
• 信用情報: 過去のクレジットカードやローンの利用状況、返済履歴などが信用情報として確認されます。

無職の場合、収入がないため返済比率の計算ができません。

しかし、他の収入源（年金収入、不動産収入など）や、十分な自己資金があれば、審査に通る可能性があります。

不動産を担保に入れる

不動産担保ローンとは、不動産を担保としてお金を借りるローンのことです。

住宅ローンと同様に、返済が滞った場合は担保の不動産が差し押さえられ、売却される可能性があります。

ただし、住宅ローンと比べて審査基準が緩やかな場合があり、無職の方でも利用できる可能性があります。

不動産担保ローンは、住宅購入資金以外にも、事業資金や生活資金など、様々な用途で利用できます。

無職の場合、住宅ローンを組むのが難しい場合でも、不動産担保ローンを利用して住宅を購入できる可能性があります。

審査のポイント

不動産担保ローンの審査では、以下の点が重視されます。

• 担保物件の評価額: 担保となる不動産の評価額が、融資希望額を上回っている必要があります。評価額は、不動産の立地、築年数、広さなどによって決定されます。一般的に、都市部の一等地にある物件や、新築物件などは評価額が高くなる傾向があります。
• 返済計画の妥当性: 無職の場合、返済資金をどのように確保するかが重要なポイントとなります。年金収入、不動産収入、貯蓄の取り崩しなど、具体的な返済計画を提示する必要があります。返済計画が不十分な場合、審査に通らない可能性があります。
• 信用情報: 過去のクレジットカードやローンの利用状況、返済履歴なども審査の対象となります。延滞や債務整理などの金融事故の記録があると、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。

無職の方が不動産担保ローンを利用する場合は、担保物件の評価額を高める努力や、具体的な返済計画を立てることが重要です。

無職で住宅ローンを検討する前に知っておくべきポイント

それでは次に、無職で住宅ローンを検討する前に知っておくべきポイントをみていきましょう。

無職期間の資金計画と将来設計

無職の状態での住宅購入は、慎重な検討が必要です。

住宅ローンは長期間にわたる返済が必要となるため、将来の収入や支出を予測し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

無職期間の生活費を確保

まず、住宅購入後も一定期間無職の状態が続く場合は、生活費をどのように確保するかを明確にする必要があります。

貯蓄の取り崩し、親族からの援助、失業保険など、具体的な資金源を確保しておくことが重要です。

生活費が不足すると、住宅ローンの返済にも影響するため、余裕を持った資金計画を立てましょう。

再就職の計画を立てる

無職期間中に再就職を目指す場合は、具体的な計画を立てておく必要があります。

どのような職種に就きたいのか、どのようなスキルを身につける必要があるのかなどを明確にし、就職活動の準備を進めましょう。

再就職の見込みが立たないまま住宅を購入すると、返済が困難になるリスクが高まります。

将来のライフプランを考慮する

住宅購入は、将来のライフプランにも大きな影響を与えます。

結婚、出産、子供の教育など、将来のライフイベントに備えて、資金計画を立てる必要があります。

無職の状態で購入した場合、ライフイベントによる支出増加に対応できない可能性があるため、将来のライフプランを踏まえた上で、購入時期を検討する必要があります。

無職期間の維持費を考慮した物件選び

無職期間中は、収入が限られているため、住宅の維持費にも注意が必要です。

マンションと一戸建てでは、維持費の内容や金額が異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、物件タイプを選ぶ必要があります。

マンションの維持費

マンションの維持費には、管理費、修繕積立金、駐車場代などがあります。

これらの費用は毎月固定で発生するため、無職期間中は大きな負担となる可能性があります。

特に、築年数が経過したマンションは、修繕積立金が高額になる場合があるため注意が必要です。

一戸建ての維持費

一戸建ての維持費には、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費などがあります。

修繕費は、屋根の修理や外壁塗装など、突発的に発生する費用であるため、あらかじめ修繕費用の積立を行うなど、計画的な資金管理が必要です。

持ち家 vs 賃貸

無職の状態では、持ち家と賃貸のどちらを選ぶべきか、慎重に検討する必要があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、自身の状況や将来のライフプランに合った選択をしましょう。

持ち家のメリット・デメリット

メリット

• 資産形成：住宅ローンを完済すれば、住宅は自分の資産となります。
• 住宅ローン控除：一定の条件を満たせば、住宅ローン控除を利用できます。
• 自由なリフォーム：自分の好みに合わせて、自由にリフォームできます。

デメリット

• 固定資産税・都市計画税の負担：毎年、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
• 修繕費の負担：住宅の老朽化に伴い、修繕費用が発生します。
• 流動性が低い：売却に時間がかかる場合があります。

賃貸のメリット・デメリット

メリット

• 流動性が高い：ライフスタイルの変化に合わせて、容易に引っ越しできます。
• 固定資産税・都市計画税不要：固定資産税と都市計画税を支払う必要がありません。
• 修繕費不要：住宅の修繕は家主の負担となります。

デメリット

• 資産形成にならない：家賃を払い続けても、自分の資産にはなりません。
• 住宅ローン控除の利用不可：住宅ローン控除を利用できません。
• リフォームの制限：家主の許可なくリフォームすることはできません。

住宅ローン以外にかかる費用

住宅を購入する際には、物件価格以外にも様々な費用がかかります。

これらの費用を事前に把握しておくことで、無理のない資金計画を立てることができます。

初期費用

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。物件価格の3%＋6万円が上限です。
• 印紙税：売買契約書に貼付する印紙の料金です。
• 登録免許税：所有権移転登記の際に必要な税金です。
• 不動産取得税：不動産を取得した際に都道府県に支払う税金です。
• 住宅ローン保証料：住宅ローンを利用する場合に、保証会社に支払う料金です。
• 火災保険料：住宅火災保険に加入する場合の保険料です。
• 引っ越し費用：引っ越し業者に支払う費用です。

維持費

• 固定資産税・都市計画税：毎年、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
• 修繕積立金（マンションの場合）：マンションの共用部分の修繕費用として積み立てるお金です。
• 管理費（マンションの場合）：マンションの共用部分の管理費用です。
• 水道光熱費：水道、ガス、電気の使用料金です。
• 火災保険料：住宅火災保険の保険料です。
• 修繕費：住宅の老朽化に伴い、修繕費用が発生します。

もし住宅ローン返済中に無職になったら

住宅ローン返済中に失業し、返済が困難になった場合は、決して放置せずに、速やかに金融機関に相談することが重要です。

問題を放置すると、延滞金が発生したり、信用情報に傷がついたり、最悪の場合は自宅が競売にかけられる可能性があります。

金融機関への連絡

返済が困難になったら、すぐに住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、状況を説明しましょう。

金融機関は、個々の状況に応じて、様々な対応策を提案してくれます。

金融機関への相談

金融機関に相談することで、以下のような対応策を検討してもらえる可能性があります。

• 返済猶予：一定期間、返済を猶予してもらえる制度です。猶予期間中は、利息のみの支払いで済む場合もあります。
• 返済期間の延長：返済期間を延長することで、月々の返済額を減らすことができます。ただし、総返済額は増える可能性があります。
• 返済額の減額：月々の返済額を減額することも可能です。ただし、返済期間が延びる可能性があります。
• 利率の変更：固定金利型から変動金利型に変更することで、金利負担を軽減できる可能性があります。ただし、将来金利が上昇するリスクもあります。

これらの対応策は、金融機関の審査によって決定されます。

返済能力や今後の見通しなどを総合的に判断し、最適な方法が提案されます。

住宅ローンの借り換えは可能？

無職の状態での住宅ローンの借り換えは、非常に難易度が高いです。

借り換えとは、現在借りている住宅ローンを別の金融機関の住宅ローンに切り替えることです。

借り換えの審査も新規の住宅ローンと同様に、収入や信用情報などが審査されます。

無職の場合、安定した収入がないため、審査通過は困難です。

ただし、以下のようなケースでは、借り換えが可能な場合があります。

• 担保物件の価値が高い場合：担保物件の評価額が、残りのローン残高を大きく上回っている場合、借り換えが認められる可能性があります。
• 連帯保証人を立てる場合：安定した収入を持つ親族などに連帯保証人になってもらうことで、借り換えが認められる可能性があります。
• 他の金融資産がある場合：多額の預貯金や有価証券など、他の金融資産がある場合、返済能力を証明できるため、借り換えが認められる可能性があります。

リースバックという選択肢

住宅ローンの返済がどうしても困難な場合、最終手段として任意売却やリースバックを検討する必要があります。

これらの手段は、住宅を失うことになるため、慎重に判断する必要があります。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの債権者（金融機関）の同意を得て、住宅を売却することです。

競売に比べて、売却価格が高くなる傾向があり、債務者の負担を軽減できる可能性があります。

リースバック

リースバックとは、住宅を売却した後に、その住宅を賃貸として借り続けることができる制度です。

住宅を失うことなく、まとまった資金を調達できるメリットがあります。

任意売却とリースバックの比較

項目	任意売却	リースバック
住宅の所有権	売却後、失う	売却後、失う
住居	転居が必要	住み続けられる
資金調達	売却益	売却益
将来の住居費	新しい住居の家賃または住宅ローン	家賃

まとめ

無職での住宅ローン取得は容易ではありません。

安定した収入がないと金融機関にとって大きな懸念となり、審査の大きな壁となります。

しかし、だからといってマイホームの夢を諦める必要はありません。

この記事でご紹介したように、無職の状態でも住宅ローンを組むための様々な方法や戦略が存在します。

金融機関や専門家にも相談しながら、ぜひ住宅ローンに向けて対策を行ってみてくださいね！