競売物件の何がやばいの？3つの理由と実例を解説｜購入者の口コミも調査

「競売物件はやばいって聞くけど、本当なの？」
「何か裏があるんじゃないかと不安で、なかなか手が出せない…」

こんな不安がある人もいるかもしれませんね。

競売物件は、市場価格よりも安く不動産を手に入れるチャンスがある一方、一般の不動産売買とは異なる点も多く、リスクやトラブルが存在するのも事実です。

「本当に住めるの？」
「欠陥があったらどうしよう…」
「予想外の費用がかかったりしない？」

そんな不安や疑問を解消し、競売物件を賢く購入するための情報を、この記事では分かりやすく解説していきます。

この記事を読めば、競売物件のメリット・デメリット、リスクを理解することができるようになりますよ。

ぜひ最後まで読んでみてくださいね！

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカー選びを進めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算と考える人もいるかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なこと、それは「気になっているハウスメーカーのカタログを全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケースです。

しかしながら、住宅展示場で契約を決めてしまう人が本当に多いのも事実。

もう少し情報収集をしていれば理想の家をもっと安く建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

そんなことにならないようにハウスメーカーのカタログを取り寄せて比較検討することが最も重要なんです。

そう思う人も少なくありません。

そもそもどのように情報収集をしたら良いのかわからないという人もいるでしょう。

そんなあなたにぜひ活用してほしいサービスが、「ハウスメーカーのカタログ一括請求サービス」や「プラン作成サービス」です！

これらのサービスを活用することで、だいぶ手間を省くことができます。

中でも、不動産業界大手が運営をしている下記の3サイトが特におすすめです。

①LIFULL HOME'S 東証プライム上場企業「LIFULL」が運営をしているカタログ一括請求サービスです。厳しい審査を通過した全国の優良住宅メーカーからカタログを取り寄せることが可能です。特にローコスト住宅に強いため、ローコスト住宅でマイホームを検討している人に非常におすすめです。 ②SUUMO 不動産のポータルサイトとしておそらく全国で最も知名度のあるSUUMOが運営しています。全国各地の工務店とのネットワークも豊富。住宅の専門家との相談をすることが可能で、住宅メーカー選びのみならず、家づくりの初歩的な質問から始めることが可能です。「何から始めたら良いのかわからない」と言う人はSUUMOに相談することがおすすめです。 ③家づくりのとびら 上場企業でもあるNTTデータが運営しているサービスです。大手ということもあり、信頼も厚いのが特徴です。全国各地の大手ハウスメーカーを中心にカタログを取り寄せることができます。また、理想の家づくりプランを作ってもらえるのも嬉しいポイントです。

上記の3サイトはどれも完全無料で利用できる上、日本を代表する大手企業が運営しているため、信頼して利用することができます。

また、厳しい審査基準で問題のある企業を事前に弾いているため、悪質な住宅メーカーに依頼してしまうというリスクを避けることも可能です。

正直言って、こちらの3サイトならどれを利用しても間違いはないでしょう。

また、どれを利用するか迷ったら、

• ローコストをメインで検討中：LIFULL HOME'S
• 工務店も視野に入れて検討中：SUUMO
• 大手ハウスメーカーをメインに検討中：家づくりのとびら

というふうに使い分けてみてくださいね。

もちろんどのサービスも無料なため、全て活用してみるのも一つの方法です。

後悔のない家づくりのため、1社でも多くの会社からカタログを取り寄せてみてくださいね！

【ローコスト住宅が中心】LIFULL HOME'Sの無料カタログを取り寄せる⇒

【工務店が中心】SUUMOの無料カタログを取り寄せる⇒

【ハウスメーカーが中心】家づくりのとびらの無料カタログを取り寄せる⇒

家づくりで後悔しないために、これらのサービスをうまく活用しながら、ぜひあなたの理想を叶えてくれる住宅メーカーを見つけてみてくださいね！

それでは本文に入っていきましょう！

競売物件がやばいと言われる理由①「居座り」

競売物件で最も多いトラブルの一つが 「居座り」 です。

これは、競売物件を落札しても、元の所有者や居住者が立ち退いてくれず、物件が使用できない状態になってしまうことです。

せっかく落札した物件に入居できず、時間や費用がかかってしまうだけでなく、精神的なストレスも大きいため注意が必要です。

なぜ「居座り」が起こるのか？

債務者にとって、競売物件の立ち退きは、住み慣れた家を出て行かなければならないことを意味しているため、経済的な事情や住み替え先の問題などから、立ち退きを拒否することがあります。

また、競売制度や法律に関する知識不足から、自身の権利を守ろうとして居座ってしまうケースも少なくありません。

落札者にとっては、債務者との間に直接的な契約関係がないため、立ち退き交渉が難航しやすく、法的措置が必要となる場合もあります。

具体的な「居座り」の事例

• 高齢の親が住み続けているケース: 高齢の親が物件に住んでおり、立ち退きを拒否しているケースです。高齢者の場合、住み慣れた環境を変えることに抵抗がある場合が多く、健康面への配慮も必要となるため、より慎重な対応が求められます。
• 元妻が子供を連れて住み続けているケース: 離婚後、元妻が子供を連れて物件に住み続けているケースです。子供の養育環境の継続性などが問題となる場合があり、関係機関との連携が必要となることもあります。
• 賃借人が住み続けているケース: 所有者が競売にかけられたことを知らずに、賃借人が住み続けているケースです。賃借権は競売によって消滅しない場合があり、賃借人との交渉が重要となります。

「居座り」問題への対策

居座りへの対策として下記の3つが挙げられます。

1. 任意交渉による解決

まずは、債務者に対して立ち退きを求める旨を丁寧に伝え、交渉を試みます。

立ち退き料の支払いなど、債務者にとってメリットとなる条件を提示することで、合意に至る可能性があります。

ただし、交渉の際には感情的にならず、冷静に話し合いを進めることが重要です。

2. 引渡命令の申し立て

任意交渉で解決しない場合は、裁判所に「引渡命令」の申し立てを行います。

裁判所からの命令が出されれば、債務者は強制的に立ち退かなくてはなりません。

ただし、手続きには費用と時間がかかるため、精神的な負担になってしまうのが注意ポイントです。

3. 強制執行

引渡命令に従わない場合は、強制執行によって債務者を立ち退かせることになります。

強制執行は、裁判所の執行官立ち会いのもと、鍵の交換や荷物の搬出などが行われます。

ただし、強制執行は債務者にとって大きな精神的負担となるため、最終手段として考えるのが適切でしょう。

「居座り」問題を回避するために

• 入札前の物件調査の徹底: 入札前に、裁判所が提供する「3点セット」を精査し、物件の状況を把握しましょう。現地調査を行い、居住者の有無や建物の外観などを確認することも重要です。
• 専門家への相談: 不動産会社や弁護士など、競売物件に精通した専門家に相談することで、「居座り」リスクを事前に把握し、適切な対策を検討することができます。
• 競売代行サービスの利用: 競売代行サービスを利用すれば、専門業者が代理で物件調査や立ち退き交渉などを行ってくれるため、安心して競売物件の購入を進めることができます。

「居座り」問題は、競売物件を購入する上で避けては通れないリスクの一つです。

事前の情報収集や対策を徹底することで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を目指しましょう。

競売物件がやばいと言われる理由②「見えない瑕疵」

競売物件は、通常の不動産取引と異なり 「瑕疵担保責任」 が適用されません。

瑕疵担保責任とは、物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合、売主に対して修繕などを請求できる権利のことです。

競売物件の場合、売主は債務者となりますが、債務者はすでに経済的に困窮しているケースが多く、修繕費用などを請求することは現実的ではありません。

つまり、競売物件を購入する場合は、瑕疵のリスクを買取人自身が負う必要があるということです。

競売物件に瑕疵担保責任が適用されない理由

競売物件に瑕疵担保責任が適用されない主な理由は、以下の点が挙げられます。

• 売主の責任追及が困難: 競売物件の売主は、住宅ローンなどの債務を返済できなくなった債務者です。債務者はすでに経済的に困窮しているケースが多く、瑕疵を修繕する費用を負担することは難しい状況です。
• 裁判所による売却: 競売物件は、裁判所が間に入って売却されるため、裁判所は売主のような責任を負いません。裁判所は、物件の状態について中立的な立場であり、瑕疵の有無を保証する立場にはありません。
• 取引の迅速化: 瑕疵担保責任を適用すると、瑕疵の有無や程度について売主と買主の間でトラブルが発生する可能性があり、取引が長期化する可能性があります。競売物件は、迅速な売却が求められるため、瑕疵担保責任を排除することで、取引の迅速化を図っています。

具体的な瑕疵の例

• 雨漏り: 屋根や外壁の劣化などが原因で、雨水が室内に侵入する現象。
• シロアリ被害: シロアリが木材を食い荒らすことで、建物の強度が低下する被害。
• 地盤沈下: 地盤が軟弱であるなど、様々な原因によって地面が沈下する現象。
• アスベスト使用: かつては建材などに使用されていたアスベストは、健康被害を引き起こす可能性があるため、除去が必要。
• 給排水管の老朽化: 給排水管の老朽化は、水漏れや詰まりの原因となる。
• 違法建築: 建築基準法に違反して建築された建物は、是正するために費用がかかる場合がある。

瑕疵によるトラブルを回避するために

トラブルを回避する方法として以下の3つがありますよ。

入念な物件調査の実施

瑕疵担保責任がないからこそ、買主自身で入念な物件調査を行う必要があります。

裁判所が提供する「3点セット」をくまなく確認するだけでなく、現地調査を行い、五感を研ぎ澄ませて物件の状態をチェックしましょう。

可能であれば、専門家による「建物状況調査（ホームインスペクション）」も検討しましょう。

リフォーム費用を見積もる

瑕疵が見つかった場合に備え、あらかじめリフォーム費用を見積もっておくことが重要です。

想定外の費用負担を防ぐために、余裕を持った資金計画を立てましょう。

専門家への相談

不動産会社や建築士など、専門家に相談することで、物件の状態を客観的に判断してもらい、適切なアドバイスを受けることができます。

競売物件は、瑕疵のリスクを買主自身が負う必要があることを理解した上で、購入を検討する必要があります。

競売物件がやばいと言われる理由③「マンションの滞納」

マンションなどの競売物件では、住宅ローンの滞納だけでなく、管理費や修繕積立金の滞納にも注意が必要です。

住宅ローンを滞納している所有者は、管理費などの支払いも滞っているケースが少なくなく、落札後に思わぬ負担を強いられる可能性があります。

なぜ滞納が発生するのか？

• 経済的な困窮: 住宅ローンの滞納に陥るケースと同様に、所有者が経済的に困窮し、管理費や修繕積立金を支払う余裕がない場合。
• 管理組合とのトラブル: 所有者が管理組合とトラブルを抱えており、支払いを拒否しているケース。
• 競売物件であることの認識不足: 所有者が競売物件であることを認識しておらず、滞納が発生しているケース。

管理費や修繕積立金の滞納が落札者にもたらす影響

• 滞納金の支払い義務: 競売物件を落札した場合、原則として、過去の管理費や修繕積立金の滞納分を支払う義務が生じます。滞納金額によっては、数百万円に上るケースもあるため、注意が必要です。
• マンション管理への影響: 滞納金が積み重なると、マンションの修繕や管理が適切に行われなくなり、資産価値の低下や生活環境の悪化につながる可能性があります。
• トラブル発生の可能性: 滞納問題を巡って、管理組合や他の区分所有者とのトラブルに発展する可能性もあります。

滞納リスクを回避し、適切に対処する方法

滞納リスクを回避したり、もし発覚したときに適切に対処したりする方法として以下の3つを覚えておきましょう。

専門家への相談

不動産会社や弁護士など、専門家に相談することで、滞納金に関するリスクを事前に把握し、適切な対策を検討することができます。

入札価格への反映

滞納金がある場合は、その金額を入札価格に反映させるなど、資金計画を慎重に行う必要があります。

交渉による解決

落札後、滞納金について管理組合と交渉し、分割払いなどを検討することも可能です。

マンションの管理費や修繕積立金の滞納は、落札者にとって大きなリスクとなります。

事前の情報収集や専門家への相談を通して、滞納リスクを最小限に抑え、安心して競売物件を手に入れましょう。

本当にあった競売物件のトラブル体験談

競売物件の購入を検討する際、メリットだけでなく、デメリットやリスクもしっかりと理解しておくことが重要です。

ここでは、実際にあった競売物件のトラブル体験談を紹介し、そこから得られる教訓を解説します。

体験談1: シロアリ被害 ｜修繕費に数百万円！

「築年数の古い一軒家を落札しました。価格は市場価格の半分以下で魅力的でしたが、入居前に住宅診断を依頼したところ、深刻なシロアリ被害が発覚。床や柱などの主要構造部分にまで被害が広がっており、修繕費用として数百万円の見積もりが提示されました。瑕疵担保責任が適用されないため、すべて自己負担となり、大きな出費となってしまいました。」

教訓

競売物件は、内覧ができない、もしくは限られた時間での内覧となるケースがほとんどです。

そのため、目視では確認できない瑕疵が潜んでいる可能性があります。

特に築年数の古い物件は、老朽化による瑕疵のリスクが高まるため、注意が必要です。

入札前に専門家による建物状況調査（ホームインスペクション）を依頼し、建物の状態を詳細にチェックしておくことが重要です。

体験談2: 残置物｜撤去費用の負担！

「アパートの一室を落札しました。室内は前の住人が残した大量のゴミで溢れかえっていました。撤去費用は100万円以上、作業にも数週間かかりました。さらに、悪臭や害虫の発生にも悩まされ、精神的にも肉体的にも疲弊しました。」

教訓

残置物の撤去は、落札者の責任で行う必要があります。

残置物の量によっては、多額の費用と時間、労力がかかる場合があるため、事前に確認が必要です。

「3点セット」や現地調査で残置物の有無を確認しましょう。

体験談3: 境界線トラブル｜隣人とのトラブルに発展！

「隣地との境界線が不明確で、隣人との間でトラブルになってしまいました。話し合いがこじれてしまい、最終的には裁判沙汰に。費用も時間もかかり、精神的にも大きな負担となりました。」

教訓

境界線に関するトラブルは、後々大きな問題に発展する可能性があります。

入札前に、法務局で公図や地積測量図を取得し、境界線の位置を確認することが重要です。

また、隣接地との境界標の有無も確認しておきましょう。

体験談4: 近隣トラブル｜事前の情報収集不足が招いた悲劇！

「閑静な住宅街にある戸建て住宅を落札しました。しかし、入居後すぐに、近隣住民とのトラブルに見舞われました。前の所有者が問題のある人物で、近隣住民と長年トラブルを抱えていたことが後から判明。私もそのトラブルに巻き込まれる形となり、引っ越しを余儀なくされました。」

教訓

競売物件の購入にあたっては、物件そのものだけでなく、周辺環境の調査も非常に重要です。

近隣住民とトラブルを抱えている物件は、入居後もトラブルに巻き込まれる可能性があります。

実際に、トラブル体験談はインターネット上でも数多く見られます。

ネット上の情報はあくまでも個人の体験談であり、すべての競売物件に当てはまるわけではありませんが、体験談から学べる教訓は、競売物件の購入を検討する上で非常に参考になりますよ。

競売物件で失敗しないための鉄則

競売物件は、適切な知識と準備があれば、市場価格よりも安く不動産を取得できる魅力的な選択肢となります。

しかし、一方で、通常の不動産取引とは異なるリスクや注意点が存在することも事実です。

ここでは、競売物件で失敗しないために、専門家が推奨するリスク回避の鉄則を紹介します。

鉄則1: 事前の情報収集は徹底的に！

情報収集は、競売物件を成功させるための最初の、そして最も重要なステップです。

裁判所が提供する「3点セット」だけでなく、現地調査や周辺環境の調査など、多角的な情報収集を行いましょう。

• 「3点セット」の内容精査: 物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セットを詳細に確認し、物件の権利関係、物理的な状況、評価額の根拠などを把握します。
• 現地調査は必須: 実際に物件を訪れ、周辺環境、建物の外観、共有部分の状態などを自分の目で確認します。写真や文章だけでは分からない情報も得られます。
• 法務局での調査: 法務局で登記簿謄本を取得し、所有権、抵当権などの権利関係を確認します。
• 周辺環境調査: 近隣住民への聞き込みやインターネットなどを活用し、騒音、日当たり、治安などの周辺環境を調査します。
• 役所での調査: 都市計画法や建築基準法などの規制、道路状況、災害リスクなどを役所で確認します。

鉄則2: 資金計画は余裕を持つ

競売物件の購入には、落札価格以外にも、税金、登録費用、リフォーム費用、引っ越し費用など、様々な費用が発生します。

また、予想外のトラブルが発生した場合に備え、予備費も確保しておく必要があります。

• 購入費用の総額を把握: 落札価格の他に、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬などの諸費用を計算します。
• リフォーム費用を見積もる: 物件の状態によっては、リフォームが必要になる場合もあります。事前に複数の業者から見積もりを取り、費用を比較検討しましょう。
• 引っ越し費用も忘れずに: 引っ越し費用は、荷物の量や移動距離によって大きく異なります。複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
• 予備費を確保: 予想外のトラブルが発生した場合に備え、資金計画に余裕を持たせ、予備費を確保しておくことが重要です。

鉄則3: 専門家へ相談をしておく

競売物件の購入は、専門的な知識や経験が必要となる場面が多く、初めての場合、不安や疑問が生じるのは当然です。

不動産会社、弁護士、司法書士など、競売物件に精通した専門家に相談することで、リスクを最小限に抑え、スムーズな取引を実現できます。

• 不動産会社: 競売物件の情報収集、現地調査の同行、入札手続きのサポート、落札後の交渉などを依頼できます。
• 弁護士: 法的観点からのアドバイス、契約書の作成・確認、トラブル発生時の対応などを依頼できます。
• 司法書士: 所有権移転登記などの手続きを代行してもらうことができます。

これらの鉄則を踏襲し、専門家のサポートを受けながら慎重に進めることで、競売物件の購入を成功に導くことができます。

競売物件と通常物件を比較検討 – あなたに最適な選択は？

不動産の購入を検討する際、多くの人は不動産会社が仲介する「通常物件」を思い浮かべるでしょう。

しかし、裁判所を通じて売却される「競売物件」も、掘り出し物を見つけられる可能性を秘めた選択肢の一つです。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、両者を比較検討し、自身の状況や希望に合った選択をすることが重要です。

競売物件と通常物件のメリット・デメリット比較

項目	競売物件	通常物件
価格	〇：市場価格より安価で購入できる可能性が高い	×：市場価格で購入することが一般的
物件の種類	△：特殊な物件や希少な物件が見つかることも	〇：多様な物件から選択可能
情報量	×：「3点セット」など限られた情報のみ	〇：不動産会社から詳細な情報提供、内覧、物件調査など
手続き	△：裁判所への手続きが必要だが、専門家のサポートがあれば安心	〇：一般的な不動産売買契約だが、契約内容の確認など注意が必要
内覧	×：原則内覧不可、可能な場合でも短時間・条件付き	〇：自由に内覧可能、時間をかけて確認できる
瑕疵担保責任	×：瑕疵担保責任なし、買主が現状有姿で引き受ける必要がある	〇：瑕疵担保責任あり、一定期間内であれば売主に対して修繕請求が可能
引き渡し	×：引き渡し義務なし、占有者がいる場合は交渉・法的措置が必要	〇：引き渡し義務あり、売主は買主に対して明渡しを行う義務がある
競争率	△：人気物件は競争率が高くなる可能性	〇：条件の良い物件は競争が激化する可能性
購入時期	×：入札から所有権移転まで数ヶ月かかる場合も	〇：契約から物件引き渡しまで、通常1〜2ヶ月程度

競売物件が向いている人

• 予算を抑えたい人: 市場価格よりも安く不動産を購入したい人にとって、競売物件は魅力的な選択肢となります。
• 時間的余裕がある人: 競売物件は、購入手続きや物件の引き渡しに時間がかかる場合があるため、時間的余裕がある人に向いています。
• 自分で情報収集や手続きを行うのが苦ではない人: 競売物件は、通常物件よりも情報収集や手続きが複雑なため、ある程度の知識や経験が必要です。
• リスクを理解し、対応できる準備がある人: 競売物件には、瑕疵担保責任がない、占有者がいる場合があるなど、特有のリスクが存在します。

通常物件が向いている人

• 安心して購入したい人: 不動産会社が仲介するため、情報提供や手続きのサポートが受けやすく、安心して購入できます。
• 早く入居したい人: 競売物件よりも購入手続きがスムーズで、早く入居できます。
• 物件の状態をよく確認したい人: 内覧が自由にできるため、物件の状態をよく確認してから購入を決められます。
• 資金計画が明確な人: 購入価格が明確なため、資金計画が立てやすいです。

まとめ

競売物件と通常物件は、それぞれ異なる特徴を持つため、どちらが優れているとは一概に言えません。

予算を抑えたい、時間的余裕がある、リスクを理解した上で情報収集や手続きを自分で行いたいという方には、競売物件は魅力的な選択肢となりえます。

一方、安心・安全な取引を求め、早期入居を希望し、物件の状態を自分の目で確認したい、資金計画を明確に立てたいという方は、通常物件を選択する方が適切でしょう。

競売物件には、市場価格より安価で購入できる可能性がある一方、瑕疵担保責任がない、占有者がいる場合があるなど特有のリスクが存在します。

そのため、事前の情報収集や専門家への相談が不可欠です。

通常物件は、不動産会社が仲介するため、安心・安全な取引を行えますが、市場価格で購入することが一般的で、競争が激化する可能性もあります。

最終的には、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、自身の状況や希望に合った選択をすることが重要です。

どちらの物件を選ぶ場合でも、不動産購入は人生における大きな決断です。

後悔のない選択をするために、時間をかけて情報収集を行い、専門家の意見も参考にしながら、慎重に進めていきましょう。