建ぺい率の計算方法まとめ｜トラブルやリスク、後悔しないためのポイントも解説

建ぺい率とは、敷地面積に対してどの程度の大きさの建物を建てられるかを示す割合のことです。

この数値によって、建築できる家の規模が大きく左右されます。

ですが、

「建ぺい率がよくわからない…」

「計算方法が複雑で難しい…」

「建ぺい率の制限内で理想の家を建てられるか不安…」

そんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？

そこでこの記事では、建ぺい率の基礎知識から計算方法、また建ぺい率に関するあらゆる情報を解説します。

ぜひ最後まで読んで、建ぺい率を理解し、理想のマイホームを実現してくださいね！

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカー選びを進めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

早速ですが、質問です。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算、建てる場所などと考える人も多いかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なことは「気になっているハウスメーカーのカタログを、とりあえず全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケース。

住宅展示場に行ってその場で契約をしてしまった人の中には、「もしもカタログを取り寄せて比較検討していたら、同じ間取りの家でも300万円安かったのに・・・」と後悔する人が本当に多いんです。

このように、もう少し情報収集をしていれば理想の家をもっと安く建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

そんなことにならないようにハウスメーカーのカタログを取り寄せて比較検討することが最も重要なんです。

そう思う人も少なくありません。

そもそもどのように情報収集をしたら良いのかわからないという人もいるでしょう。

そんなあなたにぜひ活用してほしいサービスが、「ハウスメーカーのカタログ一括請求サービス」です！

これらのサービスを活用することで、何十倍もの手間を省くことができます。

中でも、不動産業界大手が運営をしている下記の2つのカタログ請求サービスが特におすすめです。

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上記の2サイトはどれも完全無料で利用できる上、日本を代表する大手企業が運営しているため、安心して利用することができます。

また、厳しい審査基準で問題のある企業を事前に弾いているため、悪質な住宅メーカーに依頼してしまうというリスクを避けることも可能です。

正直言って、こちらの2サイトならどれを利用しても間違いはないでしょう。

また、どれを利用するか迷ったら、

• ローコスト住宅メーカーを検討中：LIFULL HOME'Sでカタログ請求
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というふうに使い分けてみてくださいね。

そのほかに、本当に何からはじめていいかわからない人には下の2つのサービスもおすすめです。

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もちろんどのサービスも無料なため、全て活用してみるのもおすすめです。

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家づくりで後悔しないために、これらのサービスをうまく活用しながら、ぜひあなたの理想を叶えてくれる住宅メーカーを見つけてみてください！

それでは本文に入っていきましょう！

建ぺい率の基礎知識

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

簡単に言うと、土地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるかを示す指標です。

建築基準法で定められており、計算式は

建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

となっています。

例えば、敷地面積が200㎡、建築面積が80㎡の場合は、建ぺい率は 80 ÷ 200 × 100 = 40% となります。

建ぺい率は、建築基準法の中でも特に重要な制限の一つで、都市計画においても重要な役割を果たします。

建ぺい率制限の目的

建ぺい率制限の主な目的は、良好な都市環境と住環境の確保です。

具体的には以下の4つの要素が挙げられます。

• 防災：延焼防止と避難経路の確保: 建ぺい率を制限することで、建物同士の距離を確保できます。これにより、火災発生時の延焼リスクを軽減し、避難経路を確保することができます。
• 日照・通風の確保：健康的な住環境: 建ぺい率制限は、日当たりと風通しの良い住環境を確保するのにも役立ちます。十分な日照は健康的な生活に不可欠であり、風通しは湿気を防ぎ、建物の劣化を防ぐ効果もあります。
• 景観維持：美しい街並み: 建ぺい率制限は、街並みの景観を保全する上でも重要な役割を果たします。建物が過度に密集すると、圧迫感のある景観になり、地域の景観美を損なう可能性があります。建ぺい率制限によって、空地を確保し、緑化を促進することで、美しい街並みを維持することができます。
• 過密化防止：インフラへの負担軽減: 建ぺい率と容積率は、都市の人口密度をコントロールし、インフラへの負担を軽減する役割も担います。過密化は、交通渋滞、騒音、大気汚染などの問題を引き起こす可能性があります。建ぺい率制限は、持続可能な都市開発を実現するための重要なツールです。

建ぺい率と容積率の違い

建ぺい率と容積率はどちらも建物の規模を制限する指標ですが、制限の対象が異なります。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合を指し、いわば建物の「平面的な広がり」を制限するものです。

一方、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を指し、建物の「立体的な大きさ」を制限します。

例えば、同じ敷地面積で同じ建ぺい率であっても、容積率が大きければ高い建物を建てることができます。

用途地域との関係

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地利用を規制する地域区分のことです。

住居系、商業系、工業系など、13種類の用途地域があり、それぞれに異なる建ぺい率制限が設定されています。

これは、それぞれの地域の特性を維持し、調和のとれた街づくりを進めるためです。

指定建ぺい率・基準建ぺい率・許容建ぺい率

• 指定建ぺい率: 都市計画で定められた、その用途地域における基本的な建ぺい率です。
• 基準建ぺい率: 指定建ぺい率をベースに、角地や防火地域などの特定の条件下で緩和される建ぺい率です。
• 許容建ぺい率: 基準建ぺい率に、さらに個別の事情を加味して認められる建ぺい率です。 例えば、道路幅員が狭い場合などに、特例として許容される場合があります。

これらの建ぺい率は、複雑に絡み合っているため、理解が難しい場合もあるかもしれません。

ネット上の情報だけでなく、自治体の窓口に相談することで、より正確な情報を得ることができます。

建ぺい率の計算方法

ここでは建ぺい率の計算方法について再度みていきましょう。

基本的な計算式｜建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

建ぺい率の計算式はシンプルで、建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 で求められます。

敷地面積は、登記簿に記載されている面積を参照します。

建築面積の定義

建築面積は、建物を真上から見たときの影の面積と考えれば分かりやすいでしょう。

2階建て以上の住宅の場合、最も面積が広い階の面積を用いて計算します。

ただし、建築面積には算入される部分と算入されない部分があるので注意が必要です。

建築面積に算入するもの・しないもの

算入されるもの

• 建物の本体部分 (外壁、柱、壁)
• バルコニー、ベランダ (1mを超える突出部分)
• 吹抜け上部の屋根部分

算入されないもの

• 軒、庇 (1m以下の突出部分)
• 地下室 (地盤面から1mより深い部分)
• 屋外階段
• 擁壁

計算例シミュレーション

ケース1：シンプルな長方形の土地

敷地面積：200㎡
建築面積：80㎡
建ぺい率：80㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 40%

ケース2：複雑な形状の土地

複雑な形状の土地の場合、図形を分割してそれぞれの面積を計算し、合計することで建築面積を求めます。

例えば、L字型の土地の場合、長方形二つに分割してそれぞれの面積を計算し、合計した面積を建築面積として扱います。

ケース3：用途地域がまたがる場合の計算例

敷地面積の一部が異なる用途地域にまたがる場合、それぞれの用途地域に該当する面積ごとに建ぺい率を計算し、加重平均を用いて全体の建ぺい率を算出します。

敷地面積150㎡のうち、100㎡が建ぺい率60%の地域、50㎡が建ぺい率80%の地域にまたがっている場合、

(100㎡ × 60% + 50㎡ × 80%) ÷ 150㎡ = 66.67%

よって、この場合の建ぺい率は66.67%以下である必要があります。

建ぺい率の調べ方

建ぺい率は、土地の購入や建築計画を立てる上で非常に重要な情報です。

建ぺい率を調べる方法はいくつかあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

市区町村役場の建築指導課/都市計画課への問い合わせ

最も確実な方法は、市区町村役場の建築指導課または都市計画課に直接問い合わせることです。

電話、窓口訪問、メールなど、様々な方法で問い合わせることができます。

担当者に直接話を聞くことで、その土地特有の状況や最新の規制情報などを詳しく確認できます。

自治体のWebサイトで都市計画図を確認

多くの自治体では、公式ウェブサイトで都市計画図や用途地域図を公開しています。

これらの図面から、目的の土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを確認することができます。

ウェブサイトの情報は24時間いつでもアクセスできるというメリットがありますが、図面の解釈が難しい場合や、最新の情報でない可能性も考慮する必要があります。

不動産会社への問い合わせ

土地の購入を検討している場合は、不動産会社に問い合わせるのも有効な手段です。

不動産会社は、物件情報と合わせて建ぺい率や容積率などの情報を提供してくれるでしょう。

ただし、あくまで参考情報として捉え、最終的には自治体に確認することが重要です。

建ぺい率の緩和条件

建ぺい率は原則として用途地域ごとに定められていますが、特定の条件を満たす場合、緩和措置が適用され、基準建ぺい率よりも高い建ぺい率で建築できる場合があります。

角地緩和

角地とは、二方向以上の道路に接する敷地のことを指します。

角地は、日照や通風、景観の面で有利な条件が揃っているため、建ぺい率が緩和されるケースが多いです。

• 特定行政庁が指定する角地: 地方自治体が指定する一定の条件を満たす角地の場合、建ぺい率が10%加算されます。
• 二方向道路に面する敷地: 道路の幅員や敷地の形状など、一定の条件を満たせば、建ぺい率が10%加算される場合があります。

防火地域・準防火地域における耐火建築物の緩和

防火地域や準防火地域では、火災の延焼を防ぐため、耐火建築物や準耐火建築物の建築が推奨されています。

これらの建築物を建てる場合、建ぺい率が緩和される場合があります。

• 防火地域内の耐火建築物: 建ぺい率が10%加算されるのが一般的です。
• 準防火地域内の耐火/準耐火建築物: 建ぺい率が10%加算されるのが一般的です。

複数の緩和条件が重複する場合

複数の緩和条件に該当する場合、それぞれの緩和率が加算されます。

ただし、多くの自治体では、合計の緩和率は最大20%までと定められています。

建ぺい率が80%の地域での特例

建ぺい率が80%に設定されている地域では、耐火建築物を建てる場合、特例として建ぺい率が100%まで認められる場合があります。

緩和条件の確認方法と注意点

緩和条件は地域によって異なるため、必ず地方自治体の建築指導課や都市計画課に確認しましょう。

また、緩和条件を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

例えば、角地緩和の場合、道路の幅員や敷地の形状などが要件となるケースがあります。

緩和条件を適用できるかどうかは、建築計画の初期段階で確認することが重要です。

建ぺい率オーバー時の注意点とリスク

建ぺい率オーバーは、法律違反となり、様々なリスクを伴います。

建ぺい率を守らずに建築を進めてしまうと、後々大きな問題に発展する可能性があるため、十分な注意が必要です。

違法建築物となる

建ぺい率オーバーの建物は、建築基準法に違反する違法建築物とみなされます。

最悪の場合、行政から是正命令が出され、建物の取り壊しや改築を強制される可能性があります。

また、罰則が科されるケースもあります。

住宅ローン審査への影響

建ぺい率オーバーの建物は、住宅ローンの審査に通りにくくなります。

金融機関は、担保価値の低い物件や法的リスクのある物件への融資を避ける傾向があるためです。

住宅ローンが利用できない場合、自己資金で建築費用を賄う必要が生じ、資金計画に大きな影響が出ます。

売却の可否

建ぺい率オーバーの建物は、売却が難しく、仮に売却できたとしても、適法な建物に比べて価格が下落する可能性が高いです。

買い手は、違法建築物であることを理由に購入を躊躇するでしょうし、将来的に是正命令が出されるリスクも考慮しなければなりません。

リフォーム/増築時の制限

建ぺい率オーバーの建物は、「既存不適格建築物」と呼ばれます。

既存不適格建築物は、増築や大規模なリフォームが制限される場合があります。

例えば、増築によってさらに建ぺい率オーバーが悪化する場合は、増築が認められない可能性があります。

近隣トラブルのリスク

建ぺい率オーバーによって近隣住民の日照や通風を阻害した場合、近隣トラブルに発展する可能性があります。

日照や通風は、快適な住環境にとって重要な要素であり、紛争に発展すると、法的措置を取られる可能性もあります。

建ぺい率とあわせて考慮すべき建築制限

建ぺい率以外にも、建築計画を立てる際には様々な法規制を考慮する必要があります。

これらの規制は、安全で快適な住環境を確保するために設けられているため、必ず遵守しなければなりません。

用途地域

用途地域は、都市計画法に基づき、12種類に分類されています。

それぞれの用途地域には、建築できる建物の種類や規模に関する制限が定められています。

例えば、第一種低層住居専用地域では、主に低層住宅の建築が想定されており、高層ビルや工場などは建築できません。

建ぺい率だけでなく、用途地域についても事前に確認しておくことが重要です。

斜線制限

斜線制限は、建物の高さを制限することで、周辺の建物や道路への日照や通風を確保するための規制です。

• 道路斜線制限: 道路の向かい側にある建物への日照を確保するために、建物の高さを制限します。
• 隣地斜線制限: 隣接する建物への日照を確保するために、建物の高さを制限します。
• 北側斜線制限: 北側隣地の日影時間を制限することで、日照を確保します。

斜線制限は、道路の幅員や地域によって異なるため、建築計画の際には必ず確認する必要があります。

高度制限

高度制限は、建物の高さを絶対的に制限する規制です。

景観保全や航空機の安全確保などを目的として設けられています。

高度制限は、地域によって大きく異なるため、事前に確認が必要です。

日影規制

日影規制は、新築の建物が周辺の建物に落とす影の時間や範囲を制限する規制です。

冬至の日の午前8時から午後4時までの間に、一定時間以上の日影が生じないように制限が設けられています。

接道義務

接道義務は、建築物が一定の幅員を持つ道路に一定の長さで接していなければならないという規制です。

これは、火災発生時の消防活動や避難経路の確保などを目的としています。

一般的には、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

外壁の後退距離

外壁の後退距離は、建物の外壁と敷地の境界線との間に一定の距離を設けることを義務付ける規制です。

これは、隣地とのプライバシー保護や防火性能の向上などを目的としています。

後退距離は、地域や道路の幅員によって異なります。

制限内で理想の家づくりをする方法

建ぺい率をはじめとする様々な建築制限がある中で、どのように理想の家を実現すれば良いのでしょうか？

ここでは、制限をクリアしながら理想の家づくりを進めるためのポイントを紹介します。

専門家(建築士、不動産会社)への相談

建築士や不動産会社などの専門家は、建築に関する法規制に精通しています。

彼らに相談することで、土地の特性や法規制を考慮した最適なプランニングが可能になります。

特に、建ぺい率や容積率などの複雑な規制を理解し、最大限に活用するためには、専門家のアドバイスが不可欠です。

空間を有効活用する設計

建ぺい率によって建築面積が制限される場合でも、空間を有効活用することで、狭小地でも広々とした空間を実現することができます。

• 吹き抜け: 天井を高くすることで、開放感と明るさを演出できます。
• ロフト/屋根裏収納: デッドスペースになりがちな屋根裏を収納スペースとして活用することで、居住スペースを広く確保できます。
• 地下室: 居住スペースや収納スペースとして活用できます。ただし、建築コストが高くなる傾向があります。
• スキップフロア: 床の高さを半層ずつずらして配置することで、立体的な空間構成を実現し、限られた空間を有効活用できます。
• ビルトインガレージ: 建物の内部に駐車場を設けることで、敷地面積を有効活用できます。

緩和条件の活用

角地や防火地域など、建ぺい率の緩和条件が適用される土地を選ぶことで、より大きな建物を建てることができます。

土地探しをする際に、緩和条件を積極的に活用することを検討してみましょう。

SE構法

SE構法は、耐震性に優れた木造建築工法です。

柱や壁の少ない大空間を実現できるため、建ぺい率の制限内で、より開放的な空間を創り出すことができます。

中庭の設置

中庭を設置することで、建物の中心に光と風を取り込むことができます。

プライバシーを確保しながら、明るく風通しの良い空間を実現できます。

まとめ

この記事では建ぺい率について解説してきました。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合であり、都市計画や住環境の維持に重要な役割を果たしています。

建ぺい率の計算方法を正しく理解し、建築面積に算入されるもの・されないものを把握することは、理想の住まいづくりに不可欠です。

狭小地でも3階建てにする、角地を活かしたデザイン住宅を建てる、地下室とロフトを組み合わせるなど、様々な工夫によって、建ぺい率の制限をクリアしながら理想の住まいを実現することができるでしょう。

ぜひこの記事を参考に、専門家と連携しながら、理想のマイホームを実現してください。