買ってはいけない中古住宅の特徴とは｜建ぺい率や雨漏り物件の注意点・リスクを解説

「中古住宅を買いたいけど、後悔したくない」

「中古住宅は買わない方がいいの？」

このような不安を感じている人もいるのではないでしょうか。

住宅の購入は人生の大きな買い物だからこそ、後悔のない選択をしたいものです。

そこでこの記事では、中古物件を購入する際に陥りがちな失敗例と、失敗しないためのチェックポイントを分かりやすく解説します。

これから中古物件の購入を検討している方、既に購入を決めて動き出している方、また、将来的に中古物件の購入を考えている方はぜひ最後まで参考にしてみてくださいね！

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカー選びを進めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

早速ですが、質問です。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算、建てる場所などと考える人も多いかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なことは「気になっているハウスメーカーのカタログを、とりあえず全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケース。

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このように、もう少し情報収集をしていれば理想の家をもっと安く建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

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それでは本文に入っていきましょう！

建ぺい率・容積率違反物件は避ける

建ぺい率と容積率は、土地の有効活用と良好な住環境の確保を目的とした、都市計画法に基づく規制です。

• 建ぺい率、：敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合
• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合

これらの数値は、その土地にどの程度の規模の建物を建てられるかを規定する重要な指標で、土地の価値にも大きく影響します。

建ぺい率・容積率の確認方法と重要性

建ぺい率と容積率は、地域によって、そして同じ市区町村内でも用途地域（住宅地、商業地、工業地など）によって制限が異なります。

各自治体のホームページで確認できますが、都市計画課や建築指導課といった担当部署に問い合わせることで、より正確な情報を得られるでしょう。

違反建築のリスクと確認方法

建ぺい率・容積率に違反している物件は、様々なリスクを伴います。

• 増改築の制限: 将来的に増築や改築を検討している場合、法的な制限により計画が実現できない可能性があります。
• 住宅ローンの融資への影響: 金融機関は、担保となる物件の法令遵守状況を厳しく審査します。違反建築の場合、融資を断られるか、融資額が減額される可能性が高くなります。
• 売却時の価格低下: 違反建築であることが判明した場合、売却価格が下落する可能性があります。また、買い手がつきにくくなる可能性もあります。
• 是正勧告や罰則: 行政から是正勧告を受け、建物の取り壊しや改築を強制される可能性があります。場合によっては、罰則が科されることもあります。

増築物件は慎重に確認

増築された中古物件は、既存の建物に新たな空間が加わることで、居住スペースが広がる、生活スタイルの変化に対応できるなどのメリットがあります。

しかし、増築部分の施工状況や法令遵守状況によっては、将来的に様々な問題が発生する可能性があるため、慎重な確認が必要です。

増築部分の法令遵守の確認

増築部分が適法に建築確認を受けているかを確認することは非常に重要です。

建築確認とは、建築基準法などの関連法規に適合しているかを審査する手続きです。

確認済証や検査済証といった書類で確認できます。

これらの書類がない場合、無許可で増築された可能性があり、将来的にトラブルの原因となる可能性があります。

例えば、売却時に買い手がつかなかったり、最悪の場合、増築部分を解体するよう行政指導を受ける可能性もあります。

構造上の安全性確認

増築部分の構造上の安全性も重要な確認ポイントです。

• 増築部分と既存部分の接合部の確認: 適切に接合されていない場合、地震時に亀裂が生じたり、最悪の場合、増築部分が倒壊する危険性があります。
• 増築による建物全体のバランスの確認: 増築によって建物の重心が変わり、不同沈下（地盤が不均一に沈下すること）を引き起こす可能性があります。不同沈下は、壁や床の傾斜、ドアや窓の開閉不良などの問題を引き起こす可能性があります。
• 使用されている材料の品質: 増築部分に使用されている材料の品質が低い場合、劣化が早く進み、修繕費用がかさむ可能性があります。
• シロアリ被害の有無: 増築部分だけでなく、既存部分にもシロアリ被害が及んでいる可能性がありますので、注意が必要です。

劣化や不具合のある物件は避ける

中古物件は新築物件と比べて価格が安いというメリットがある一方、経年劣化による不具合が存在する可能性があります。

深刻な劣化や不具合は、居住性に影響するだけでなく、高額な修繕費用が必要になるケースもあります。

そのため、購入前に注意深く確認し、必要に応じて専門家の意見を仰ぐことが重要です。

基礎のひび割れ

基礎は建物を支える重要な部分です。

基礎にひび割れがあると、建物の強度が低下し、地震への耐性が弱まる可能性があります。

ひび割れの原因は、地盤沈下、コンクリートの経年劣化、施工不良など様々です。

• ヘアークラック: 幅0.3mm以下の細いひび割れ。構造的な問題がない場合も多いですが、進行すると構造耐力に影響を及ぼす可能性もあるため、経過観察が必要です。
• 構造クラック: 幅0.3mm以上のひび割れ。建物の構造に影響を及ぼしている可能性が高く、早急な補修が必要です。特に、基礎の隅や開口部付近に発生している場合は要注意です。

ひび割れの状態を判断することは素人には難しいため、専門家（建築士など）に調査を依頼することをおすすめします。

建物の傾き

建物の傾きは、地盤沈下や構造的な欠陥が原因で起こります。

軽微な傾きであれば問題ない場合もありますが、傾きが大きい場合は、ドアや窓の開閉に支障が出たり、家具が水平に置けないなどの問題が発生します。

建物の傾きは、目視で確認できる場合もありますが、正確な傾斜角度を測定するには、専門の測定器材が必要です。

内見時に窓やドアの開閉を確認するだけでなく、ビー玉を床に転がしてみる、水平器を使用するなどして傾きがないか確認しましょう。

雨漏り

雨漏りは、屋根の劣化だけでなく、外壁のひび割れや窓サッシの劣化、ベランダの防水層の劣化など、様々な原因で発生します。

雨漏りを放置すると、建物の構造材を腐食させ、シロアリの発生を促すなど、建物の寿命を縮める原因となります。

また、カビやダニの発生により、健康被害のリスクも高まります。

シロアリ

シロアリは深刻な問題です。

木材を食害するため、柱や土台、床組などの構造材が損傷し、建物の強度が低下する可能性があります。

シロアリの被害は目視では確認できない場合もあります。

床下や小屋裏など、湿気が溜まりやすい場所を中心に、シロアリの糞や食害痕がないか確認しましょう。

専門の駆除業者に依頼し、点検してもらうのが確実です。

定期的な点検と予防措置を行うことで、シロアリ被害のリスクを低減できます。

屋根の状態をチェック

屋根は、雨風や紫外線、雪などから建物を守る重要な役割を担っています。

屋根の劣化は雨漏りの原因となり、建物全体の寿命を縮める可能性があります。

屋根材の種類と特徴

屋根材は、それぞれにメリット・デメリットがあり、耐用年数も異なります。

主な屋根材の種類と特徴は以下の通りです。

• セメント瓦: セメントと砂を混ぜて成形した瓦。比較的安価でデザイン性に優れていますが、スレート瓦とも呼ばれ、塗装のメンテナンスが必要で、耐用年数は20～30年程度です。古いセメント瓦にはアスベストが含まれている可能性があるため、取り扱いには注意が必要です。
• 日本瓦: 粘土を高温で焼き固めた瓦。和風の住宅によく用いられ、耐久性が高く、耐用年数は50年以上とされています。重量があるため、耐震性の観点からは不利な点もあります。下地の漆喰部分の定期的な点検・メンテナンスが必要です。
• 金属系屋根材: ガルバリウム鋼板やステンレス鋼板など、金属で作られた屋根材。軽量で耐震性に優れ、耐用年数は20～40年程度です。ガルバリウム鋼板は、アルミと亜鉛で鉄板をメッキしたもので、錆びにくく、耐久性に優れています。ステンレス鋼板は、より耐食性が高く、高級感のある屋根材です。塗装が必要な金属屋根材もあります。

屋根の劣化サイン

屋根の劣化は、以下のようなサインで見つけることができます。

• 瓦のひび割れ・欠損: 瓦が割れたり欠けたりしていると、雨漏りの原因になります。
• コケや藻の発生: 屋根材の表面にコケや藻が発生していると、劣化が進んでいるサインです。美観を損なうだけでなく、屋根材の劣化を促進する可能性があります。
• 塗装の剥がれ・色褪せ: 塗装が剥がれたり色褪せていると、屋根材が紫外線や雨風に直接さらされ、劣化が加速します。
• 雨漏りの痕跡: 天井や壁にシミやカビが発生している場合は、雨漏りが発生している可能性があります。
• 棟板金の浮きや錆: 棟板金は、屋根の頂上部分に取り付けられる板金です。浮きや錆が発生していると、雨水が侵入しやすくなります。

旧耐震基準の物件は耐震補強を検討

建物の耐震性は、地震に対する安全性において非常に重要な要素です。

1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられている可能性が高く、現行の耐震基準に比べて耐震性が低いとされています。

そのため、大地震が発生した場合、倒壊のリスクが高まります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは、想定する地震の規模と建物の強度に対する考え方です。

• 旧耐震基準: 震度5強程度の地震で倒壊しないことを基準としています。壁の量や配置など、建物の構造に関する規定はありましたが、詳細な強度計算は義務付けられていませんでした。
• 新耐震基準: 震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことを基準としています。建物の強度計算が義務付けられ、より厳格な基準が設けられています。

耐震補強の方法

耐震補強には、様々な方法があります。

• 耐震壁の増設: 壁の量を増やすことで、建物の強度を高めます。
• 既存壁の補強: 既存の壁に筋交いや構造用合板などを追加して補強します。
• 基礎の補強: 基礎の強度を高めることで、建物の安定性を向上させます。
• 接合部の補強: 柱や梁などの接合部を金物で補強することで、地震時の変形を防ぎます。

どの方法が適切かは、建物の構造や劣化状況、予算などによって異なります。

耐震診断の結果に基づいて、最適な方法を選択する必要があります。

連棟式住宅は将来性を考慮

連棟式住宅とは、壁や屋根の一部を共有する複数の住宅が連なって建っている住宅のことです。

長屋やテラスハウスなどが代表的な例です。

価格が比較的安価であること、プライバシーが確保しやすいこと、管理が容易であることなどから、人気のある住宅形式です。

しかし、将来的に建て替えや売却を検討している場合は、いくつかの注意点があります。

連棟式住宅の種類

連棟式住宅には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

• 長屋: 複数の住戸が水平方向に連なった住宅。壁や屋根の一部を共有しています。
• テラスハウス: 庭付きの住戸が水平方向に連なった住宅。長屋よりも高級感があり、プライバシー性も高い傾向があります。
• メゾネット: 2階建て以上の住戸が複数連なった住宅。各住戸が独立した玄関を持つのが一般的です。

建て替えの際の注意点

連棟式住宅は、単独での解体や建て替えが困難な場合があります。

隣家と壁や屋根を共有しているため、建て替えの際には隣家の同意が必要となるケースがあります。

場合によっては、全員の同意が必要となることもあり、合意形成が難しい場合もあります。

また、たとえ同意が得られたとしても、解体工事も隣家への影響を考慮して行う必要があるため、費用や工期がかかる可能性があります。

売却の際の注意点

連棟式住宅は、戸建て住宅に比べて売却が難しい場合もあります。

理由としては、以下の点が挙げられます。

• 買い手のニーズが限定される: 連棟式住宅は、戸建て住宅のような自由度がないため、希望する条件に合わない買い手もいます。
• 価格設定が難しい: 隣家との関係や共有部分の状態など、様々な要素が価格に影響するため、適正な価格設定が難しい場合があります。
• 管理組合の問題: 管理組合の運営状況や修繕積立金の状況によっては、売却に影響が出る可能性があります。

そのため連棟式住宅の購入を検討する際は、将来のライフプランや売却の可能性を考慮し、慎重に判断する必要があります。

擁壁上の物件は専門家への相談を

擁壁（ようへき）とは、土地が道路よりも高い場合や、傾斜地などで土砂の崩壊を防ぐために設けられる構造物です。

擁壁があることで、宅地を造成したり、建物を安全に建築したりすることが可能になります。

しかし、擁壁は経年劣化や地震の影響を受けやすく、適切な設計・施工、そして定期的なメンテナンスが不可欠です。

擁壁の種類と特徴

擁壁には、様々な種類があり、それぞれに特徴があります。

• コンクリート擁壁: 鉄筋コンクリートで作られた擁壁。強度が高く、耐久性に優れています。一般的な擁壁の種類です。
• ブロック擁壁: コンクリートブロックを積み上げて作られた擁壁。コンクリート擁壁に比べてコストが低いですが、強度が劣ります。
• 石積み擁壁: 自然石を積み上げて作られた擁壁。景観に調和しやすいというメリットがありますが、施工に手間がかかり、コストが高くなる傾向があります。
• 鋼製擁壁: 鋼材で作られた擁壁。軽量で施工が容易ですが、錆びやすいというデメリットがあります。

隣地が崖の物件は注意

隣地が崖の物件は、眺望が良く、開放感があるというメリットがある一方で、崖崩れのリスクも考慮しなければなりません。

崖崩れは、大雨や地震などによって発生し、住宅に甚大な被害を与える可能性があります。

安全な住まい選びのためには、崖崩れのリスクを正しく理解し、必要な対策を講じることが重要です。

崖崩れの要因

崖崩れは、様々な要因が複雑に絡み合って発生します。

主な要因は以下の通りです。

• 降雨: 長雨や集中豪雨によって地盤が水分を含み、土の強度が低下することで崖崩れが発生しやすくなります。特に、梅雨時期や台風シーズンは注意が必要です。
• 地震: 地震の揺れによって地盤が緩み、崖崩れが発生しやすくなります。
• 火山噴火: 火山噴火に伴う噴石や火山灰、火砕流などによって崖崩れが発生する可能性があります。
• 地盤の性質: 地盤が脆い、または水を含みやすい性質の場合、崖崩れが発生しやすくなります。
• 植生の状態: 樹木は地盤を支える役割を果たしています。樹木の伐採や枯死によって、地盤が不安定になり、崖崩れのリスクが高まります。
• 人為的な要因: 宅地造成や道路工事など、人為的な開発行為によって崖崩れが発生する可能性があります。

地盤沈下している土地は避ける

地盤沈下とは、地盤が長期間にわたって徐々に沈んでいく現象です。

地盤沈下は、建物の不同沈下（建物の基礎部分が不均一に沈下する現象）を引き起こし、壁のひび割れやドアの開閉不良、床の傾斜など、様々な問題を引き起こす可能性があります。

ひどい場合には、建物の倒壊につながる危険性もあります。

安全な住まいを確保するためには、地盤沈下のメカニズムを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

地盤沈下の原因

地盤沈下の原因は多岐にわたりますが、大きく分けて自然現象と人為的な要因の2つに分類されます。

自然現象による地盤沈下

• 地震: 地震による地盤の液状化現象は、深刻な地盤沈下を引き起こす可能性があります。液状化現象とは、砂質地盤が地震の揺れによって水分と混ざり、液体のように流動化する現象です。
• 火山活動: 火山活動による地盤の変動も地盤沈下の原因となります。
• 地殻変動: 長期的な地殻変動も地盤沈下に影響を与えます。

人為的な要因による地盤沈下

• 地下水の過剰な汲み上げ: 工業用水や農業用水、生活用水として地下水を過剰に汲み上げると、地盤が収縮し、沈下が発生します。
• 鉱物資源の採掘: 石炭や石油、天然ガスなどの地下資源の採掘によって、地下に空洞ができ、地盤が沈下する可能性があります。
• 埋立地: 埋立地は、地盤が安定するまでに時間を要するため、長期間にわたって地盤沈下が続く可能性があります。

災害リスクの高い地域は避ける

安全な住まい選びにおいて、自然災害のリスクを考慮することは非常に重要です。

近年、地球温暖化の影響で、豪雨や台風、地震などの自然災害が激甚化しており、生活に甚大な被害をもたらす可能性が高まっています。

災害リスクの高い地域を避けることはもちろん、ハザードマップを活用して災害リスクを把握し、適切な備えをすることが大切です。

ハザードマップの活用

ハザードマップとは、洪水、土砂災害、津波、高潮、火山噴火などの自然災害による被害が想定される区域を示した地図です。

国土交通省や各自治体が作成・公開しており、インターネットで確認することができます。

ハザードマップには、以下の情報が記載されています。

• 浸水想定区域: 洪水や高潮によって浸水する可能性のある区域。浸水の深さや範囲も示されています。
• 土砂災害警戒区域: 土石流やがけ崩れなどの土砂災害が発生する可能性のある区域。土砂災害特別警戒区域（土砂災害による被害が切迫している区域）も示されています。
• 津波浸水想定区域: 津波によって浸水する可能性のある区域。津波の高さや到達時間も示されています。
• 火山ハザードマップ: 火山噴火による影響が及ぶ範囲を示した地図。噴石や火砕流、溶岩流などの危険区域が示されています。

ハザードマップを活用することで、自分が住もうとしている地域にどのような災害リスクがあるかを具体的に知ることができます。

前面道路の所有者を確認

物件を購入する際には、前面道路の所有者を確認することが重要です。

前面道路とは、物件が接している道路のことです。

前面道路の所有者が誰であるかによって、将来的な権利や義務が変わる可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。

前面道路の種類

前面道路は、大きく分けて公道と私道の2種類があります。

• 公道: 国や地方公共団体が所有・管理する道路。道路の維持・補修は行政が行います。私たちが普段利用している道路のほとんどは公道です。
• 私道: 個人や企業が所有する道路。所有者または利用者が道路の維持・補修を行う必要があります。私道には、位置指定道路とみなし私道の2種類があります。

所有者確認の必要性と方法

前面道路の所有者が不明な場合、将来的に様々なトラブルが発生する可能性があります。

• 通行・掘削工事の際のトラブル: 道路の掘削工事が必要になった場合、所有者の許可を得なければ工事を行うことができません。所有者が不明な場合は、工事の手続きが難航したり、工事ができない可能性もあります。例えば、水道管の破裂など、緊急を要する工事の場合でも、所有者への連絡がつかないと、迅速な対応ができません。
• 道路の維持管理費用の負担: 私道の場合、道路の維持管理費用を負担する必要がある場合があります。私道の維持管理費用は、道路に面する住民で分担するのが一般的です。費用負担の割合や方法について、事前に確認しておきましょう。未払いが発生した場合、トラブルに発展する可能性もあります。
• 境界線紛争: 前面道路の境界線が不明確な場合、隣地所有者との境界線紛争に発展する可能性があります。境界線の確定測量が必要となる場合もあり、費用と時間を要します。
• 売却時の問題: 前面道路の所有権が不明確な場合、物件の売却が難しくなる可能性があります。買い手は、将来的なトラブルを懸念して購入を躊躇する可能性があります。

前面道路の所有者は、以下の方法で確認できます。

• 法務局で登記事項証明書を取得する: 登記事項証明書には、土地の所有者情報が記載されています。
• 固定資産税納税通知書を確認する: 固定資産税納税通知書には、土地の所有者名と住所が記載されています。
• 自治体に問い合わせる: 道路管理課などに問い合わせることで、道路の所有者情報を確認できる場合があります。
• 不動産会社に確認する: 不動産会社は、物件に関する様々な情報を把握しているため、前面道路の所有者についても情報を持っている可能性があります。

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件とは、建物を解体した後、同じ敷地に新たに建物を建てることができない物件のことです。

再建築不可物件は建築基準法に定められた要件を満たしていないため、建て替えが制限されています。

再建築不可物件には様々なリスクが伴うため、購入を検討する際には、メリット・デメリットを慎重に比較検討する必要があります。

再建築不可の理由

再建築不可となる主な理由は以下の通りです。

• 接道義務を満たしていない: 建築基準法では、建物を建てるためには、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。この要件を満たしていない土地は、再建築不可となります。
• 敷地面積が最小限度面積に満たない: 各自治体によって、建物を建てるために必要な敷地面積の最小限度が定められています。この面積に満たない土地は、再建築不可となります。
• 道路後退が必要な土地: 都市計画道路の予定地にかかっている土地は、将来、道路拡張のために土地の一部を提供する義務が生じる場合があります。そのため、現状では接道義務を満たしていても、将来的に再建築不可となる可能性があります。
• がけ条例に抵触する: がけの近くにある土地は、がけ崩れの危険性があるため、建築が制限される場合があります。

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件には、以下のようなリスクがあります。

• 資産価値が低い: 再建築できないため、土地の価値が低くなります。売却時に買い手がつきにくく、売却価格も低くなる傾向があります。
• 住宅ローンの利用が制限される: 金融機関によっては、再建築不可物件を担保とした住宅ローンの融資を断られる場合があります。融資を受けられたとしても、融資額が制限されたり、金利が高くなる可能性があります。
• 建物の老朽化への対応が難しい: 建物が老朽化した場合、建て替えができないため、大規模なリフォームが必要になります。リフォーム費用が高額になる場合もあります。
• 災害時のリスク: 再建築不可物件は、接道義務を満たしていない場合が多いため、災害時に避難経路が確保できない可能性があります。また、緊急車両が近づけない場合もあり、救助活動が遅れる可能性があります。

境界線トラブルに注意

境界線トラブルは、隣接する土地の所有者との間で発生するトラブルの中でも特に多く、深刻な問題に発展する可能性があります。

境界線が曖昧なまま放置しておくと、将来的に、建物の建築や増改築、土地の売却などに支障をきたす可能性があります。

境界線トラブルを未然に防ぎ、良好な近隣関係を築くためにも、境界線の重要性を理解し、適切な対策を講じることが大切です。

境界線トラブルの具体例

境界線トラブルは、以下のようなケースで発生します。

• 境界線上に塀や建物を建てられた: 隣家が境界線を越えて塀や建物を建築した場合、越境部分の撤去を求めることができます。しかし、長期間放置しておくと、越境部分が既成事実化され、撤去が難しくなる可能性があります。
• 樹木の枝葉が越境している: 隣家の樹木の枝葉が自分の敷地に越境している場合、枝葉の切除を請求することができます。ただし、樹木を根元から伐採することはできません。
• 境界線付近の土地の使用をめぐるトラブル: 境界線付近の土地の利用方法（駐車スペースやゴミ置き場など）をめぐってトラブルが発生する場合があります。
• 境界標の移動・紛失: 境界標は、境界の位置を示す重要な標識です。境界標が移動されたり、紛失したりすると、境界線が分からなくなり、トラブルの原因となります。

境界線トラブルを未然に防ぐために

境界線トラブルを未然に防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 境界線を明確にする: 境界標を設置する、または境界確定測量を行うことで、境界線を明確にしておきましょう。
• 隣家と良好な関係を築く: 普段から隣家とコミュニケーションを取り、良好な関係を築いておくことが重要です。
• 境界線付近の土地の使用についてルールを決めておく: 境界線付近の土地の使用について、隣家と事前にルールを決めておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

中古住宅を購入するときのその他の注意点

ここまで、中古物件を購入する際に注意すべき点を中心に解説してきました。

建物の構造や法的な規制、災害リスクなど、様々な観点から確認すべきポイントを網羅してきましたが、その他にも、快適な住生活を送る上で重要なチェックポイントがいくつかあります。

ここではそんな注意点を紹介します。

空き家が多い物件

マンションの場合、空き家が多いと以下のような問題が発生する可能性があります。

• 管理費・修繕積立金の滞納増加: 空き家の所有者が管理費や修繕積立金を滞納すると、他の居住者の負担が増加する可能性があります。滞納が続くと、マンションの管理運営に支障をきたす可能性もあります。
• 防犯上のリスク: 空き家が多いマンションは、防犯上のリスクが高まる可能性があります。空き家は、不審者が侵入しやすく、犯罪の温床となる可能性があります。
• 建物の老朽化: 適切な管理が行われていない空き家は、老朽化が加速する可能性があります。老朽化した建物は、美観を損なうだけでなく、建物の資産価値を低下させる原因となります。
• コミュニティ形成の難しさ: 空き家が多いマンションでは、住民同士の交流が少なく、コミュニティ形成が難しい場合があります。

マンションを購入する際は、空き家の数や管理状況を確認し、将来的なリスクを把握しておくことが重要です。

管理組合の運営状況や修繕積立金の残高なども確認しておきましょう。

共有部分の汚れ

マンションの共有部分（エントランス、廊下、階段、エレベーター、ゴミ置き場など）の 清潔さは、マンションの管理状況を判断する上で重要な指標となります。

共有部分が汚れている場合は、以下のような問題が発生している可能性があります。

• 管理体制の不備: 清掃が行き届いていない場合は、管理組合の機能が低下している可能性があります。管理規約が適切に運用されていない、管理会社との連携がうまくいっていないなどの問題が潜んでいる可能性があります。
• 居住者のマナーの悪さ: 共有部分が汚れているのは、居住者の中にマナーを守らない人がいる可能性を示唆しています。ゴミの分別がされていない、タバコの吸い殻が放置されているなどの場合は、注意が必要です。
• 衛生上の問題: ゴミや汚れが放置されていると、害虫や悪臭が発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性があります。
• 資産価値の低下: 共有部分が汚れているマンションは、資産価値が低下する傾向があります。

騒音・振動

騒音や振動は、快適な住生活を脅かす大きな要因となります。

物件を選ぶ際には、周辺環境から発生する騒音や振動についても注意深く確認する必要があります。

• 交通騒音: 交通量の多い道路や幹線道路沿いの物件は、車の走行音やクラクションなどによる騒音が問題となる場合があります。
• 鉄道騒音: 線路沿いの物件は、電車の走行音や踏切の音などが気になる場合があります。
• 航空機騒音: 空港周辺の物件は、航空機の離着陸音による騒音が問題となる場合があります。
• 工場騒音: 工場が近くにある物件は、機械の稼働音などが気になる場合があります。
• 建設騒音: 建設工事現場が近くにある物件は、工事の音や振動が問題となる場合があります。
• 生活騒音: 隣接する住宅やアパートからの生活音（話し声、テレビの音、楽器の音など）が気になる場合があります。

日当たり・風通し

日当たりと風通しは、快適な住生活を送る上で重要な要素です。

日当たりが良いと、室内が明るく暖かくなり、健康にも良い影響があります。

風通しが良ければ、湿気がこもりにくく、カビやダニの発生を抑制することができます。

• 日当たり: 周囲の建物や樹木によって日差しが遮られていないか確認しましょう。南向きの物件は、日当たりが良い傾向があります. 冬至の時期に内見すると、1年で最も日照時間が短い日の日当たり具合を確認できます。
• 風通し: 窓を開けた際に、風が通り抜けるか確認しましょう。2方向以上の窓がある物件は、風通しが良くなる傾向があります。

治安

物件を選ぶ際には、周辺の治安状況も確認しましょう。

犯罪発生率や警察署からの距離、街灯の設置状況などを確認することで、治安の良し悪しを判断することができます。

地域の住民に話を聞いたり、インターネットで地域の情報を検索したりするのも有効です。

事故物件

事故物件とは、殺人や自殺、火災などによって人が亡くなった物件のことです。

心理的な抵抗感がある人が多いため、告知義務が定められています。

不動産会社に事故物件かどうかを確認しましょう。

物件選びで失敗しないためのポイント

理想の住まいを手に入れるためには、物件選びで失敗しないための対策が必要です。

• ホームインスペクション（住宅診断）: 専門家による住宅診断を利用し、建物の状態を詳細にチェックしてもらいましょう。
• チェックリストの作成: 物件のチェックリストを作成し、確認漏れがないようにしましょう。
• 不動産業者への相談: 信頼できる不動産業者に相談し、物件の情報を収集しましょう。
• ハザードマップの確認: 水害や土砂災害のリスクを把握するために、ハザードマップを確認しましょう。
• 地域の将来性: 人口動態や都市計画を確認し、将来性のあるエリアを選びましょう。
• 内覧: 時間帯を変えて複数回内覧し、日当たりや騒音、周辺環境などを確認しましょう。
• 専門家への相談: 弁護士や建築士などの専門家に相談し、法的な問題や建物の構造的な問題がないか確認しましょう。
• リフォーム一体型ローン：購入と同時にリフォームを行う場合は、「リフォーム一体型ローン」を利用すると金利を抑えられる可能性があります。

これらの情報を参考に、慎重に物件を選び、理想の住まいを手に入れてください。

まとめ

この記事では、中古物件選びで失敗しないためのチェックポイントと注意点について詳しく解説しました。

中古物件は、新築物件に比べて価格が手頃で、選択肢も豊富というメリットがあります。

しかし、築年数や建物の状態、周辺環境などによって、様々なリスクが潜んでいる可能性があります。

これらのリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることで、安心して中古物件を購入することができます。

ぜひこの記事を参考に、後悔のしない中古住宅の購入を進めてみてくださいね。