「不動産を少しでも高く売りたい」
「不動産の売却活動って何をすればいいの？」
そんな悩みを抱えていませんか？
不動産売却は様々な法律やお金が絡んでくるものなので、専門家でないとどのようにすればいいのかわからないものです。
そこでこの記事では、不動産をスムーズに売却する流れについて解説します。
ぜひ最後まで読んで、不動産売却を成功させてくださいね。
本文に入る前に、不動産売却を考えている人や、不動産を早く売却したいと考えている人に重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社もしくは2社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数百万円、場合によっては500万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えばあなたが売却しようと考えている不動産の価値が3000万円だったとしましょう。
そこで1社のみに査定を依頼し、査定額が2500万円となったとします。
「プロが言うことだから2500万円が妥当なんだろう」と思い込んでしまい売却をすると、500万円も損をしてしまうのです。
車を何台も買える大金を捨ててしまったということになってしまいます。
そうならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼し、適正価格を把握することが重要となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
6社以上に査定依頼をすることで適正価格を把握しやすくなりますよ。
また、最近では不動産査定を一括で依頼できるサービスが増えており、一気に6社以上に依頼できるサービスとして、下記の2つのサイトが非常におすすめです。
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東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所ハウスネットの不動産大手6社が運営している一括査定サイトです。大手6社に査定依頼ができる唯一のサイトであり、知名度の高い6社なので査定額にも安心できます。 日本で最も知名度が高いと言っても過言ではない不動産ポータルサイト「SUUMO」が運営している一括査定サービスです。大手の不動産会社から地域密着型の不動産会社までネットワークがあるため、様々な最低額を比較検討することが可能となっています。60秒で査定が可能なので忙しい人でも簡単に利用することができますよ。 |
この2つのサイトを利用すると、適正な査定額を把握することができ、後悔のない不動産売却をすることができるでしょう。
また、さらに多くの不動産会社から査定結果をもらい比較検討をしたい人にはこちらの2つもおすすめです！
どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心して利用できる上、厳しい審査を通過した優良不動産会社のみと提携しているので、悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
さらに、査定を依頼したからといって強引な営業もなく完全無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみてみることをおすすめします！
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ぜひ多くの不動産会社を比較し、納得のいく不動産売却をしてくださいね！
それでは本文に入っていきましょう。
不動産査定の流れ
不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
それぞれの特徴を理解し、状況に応じて使い分けることが重要です。
机上査定
物件の所在地や築年数、広さなどの基本情報をもとに、近隣の取引事例や公的データを参照して、概算の価格を算出する方法です。
インターネットや電話で簡単に依頼でき、無料で行われることが一般的です。
- メリット: 手軽に短時間で査定額を知ることができる。複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるため、相場観を掴みやすい。個人情報の提供を最小限に抑えられる場合もある。
- デメリット: 現地調査を行わないため、物件の個別の状況が反映されにくく、査定額の精度が低い。あくまで参考価格であり、実際の売却価格とは異なる場合がある。
訪問査定
不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態や周辺環境、設備などを細かく調査した上で、査定額を算出する方法です。
机上査定よりも詳細な情報に基づいて評価されるため、査定額の精度は高くなります。
- メリット: 物件の個別状況を反映した精度の高い査定額が得られる。担当者から直接説明を受けられるため、疑問点や不明点を解消しやすい。売却に関するアドバイスや相談もできる。
- デメリット: 査定に時間がかかる。担当者と日程調整が必要。
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不動産鑑定士による査定と不動産会社による査定の違い
不動産の価格を知る方法として、不動産会社による査定以外に、不動産鑑定士による鑑定評価があります。
どちらも不動産の価格を評価するものですが、目的や評価方法、費用などに違いがあります。
不動産鑑定士による鑑定評価
国家資格である不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づき、客観的かつ公正な評価を行います。
法的紛争や相続税の申告など、法的効力が必要な場面で利用されます。
- メリット: 客観性・信頼性が高い。法的効力がある。
- デメリット: 費用がかかる（数十万円程度）。鑑定に時間がかかる（数週間～数ヶ月）。
不動産会社による査定
不動産会社が、市場の動向や過去の取引事例などを基に、売却を前提とした価格を算出します。
査定は無料で実施されることが一般的です。
- メリット: 無料であることが多い。迅速な査定が可能。売却活動のサポートを受けられる。
- デメリット: 会社によって査定額にばらつきがある場合がある。売却を促すための営業活動が行われる場合もある。
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不動産一括査定サイトの選び方
ここでは不動産一括査定サイトの選び方についてみていきましょう。
一括査定サイトのメリット・デメリット
不動産一括査定サイトを利用する最大のメリットは、複数の不動産会社に一度に査定依頼ができるという点です。
入力の手間は一度で済み、各社からの査定結果を比較検討することで、売却希望物件の相場観を効率的に掴むことができます。
多くのサイトが無料で利用できるため、金銭的な負担もありません。
また、サイトによっては匿名で査定依頼ができる場合もあり、個人情報保護の観点からもメリットがあります。
一方で、複数の不動産会社から営業電話がかかってくる可能性があることはデメリットと言えるでしょう。
しかし、多くのサイトでは連絡方法や時間帯の指定が可能となっており、このデメリットを軽減することができます。
また、査定額に差が生じる可能性も考慮する必要があります。
これは、各社の査定基準や市場分析、販売戦略の違いによるものであり、必ずしも低い査定額を出した会社が不適切というわけではありません。
提携不動産会社数の比較と注意点
一括査定サイトを選ぶ際には、提携不動産会社の数も重要な要素です。
提携会社数が多いほど、多様な選択肢の中から自分に合った不動産会社を見つけられる可能性が高まります。
大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社も含まれているか確認しましょう。
大手は全国的なネットワークと豊富な実績を持つ一方、地域密着型は地元の市場に精通しており、特定のエリアの物件売却に強みを発揮してくれます。
対応エリアの確認
一括査定サイトの中には、対応エリアが限られているものもあります。
特に地方の物件や、需要が少ない物件を査定する場合には、対応エリアを事前に確認することが必須です。
地方の物件は、地域の市場動向を理解している地元の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
全国展開の大手不動産会社であっても、地方市場に精通していない場合、適切な査定額を提示できない可能性があります。
個人情報の取り扱い
個人情報の取り扱いは、一括査定サイトを選ぶ上で重要なポイントです。
多くのサイトでは、個人情報の入力が必要となりますが、中には匿名で査定依頼ができるサイトも存在します。
個人情報の提供に抵抗がある場合は、匿名査定に対応しているサイトを選ぶと良いでしょう。
査定依頼後の営業電話対策
一括査定サイトを利用する際のデメリットとして、複数の不動産会社から営業電話がかかってくる可能性が挙げられます。
しかし、近年では多くのサイトが連絡方法や時間帯の指定を可能にしており、このデメリットは軽減されつつあります。
査定依頼時に「メールでの連絡を希望する」「電話連絡は18時以降」といったように指定することで、不要な電話を減らすことができます。
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おすすめ不動産一括査定サイトまとめ
不動産一括査定サイトは数多く存在し、それぞれに特徴があります。
ここでは、おすすめのサイトを紹介していきますよ。
総合おすすめサイト
- イエウール: 提携会社数が多く、全国の幅広いエリアに対応している点が強みです。物件の種類も問わず、マンション、戸建て、土地など様々な不動産の査定に対応しています。サイトの操作性も良く、初心者でも簡単に利用できます。提携企業の審査も厳格に行っているため、安心して利用できるサイトと言えるでしょう。
- HOME4U: NTTデータグループが運営しているため、信頼性が高い点が魅力です。不動産ビッグデータとAIを活用した高精度な査定を提供しており、市場動向を的確に捉えた査定額が期待できます。また、個人情報の取り扱いにも配慮しており、安心して利用できます。
- すまいステップ: SREホールディングスが運営するサイトで、こちらもAIを活用した査定が特徴です。提携会社数はHOME4Uに比べて少ないものの、厳選された優良企業が提携しているため、質の高いサービスが期待できます。サイトのデザインもシンプルで見やすく、操作性も優れています。
マンション査定に強いサイト
- マンションナビ: マンションに特化した査定サイトで、豊富なマンション情報データベースを保有しています。過去の販売履歴や周辺の相場データなどを基に、精度の高い査定を提供しています。マンション売却に特化した知識と経験を持つ担当者が対応してくれるため、売却に関する相談もしやすいでしょう。また、マンションの売買だけでなく、賃貸についても情報が豊富なので、住み替えを検討している方にもおすすめです。
土地査定に強いサイト
- HOME4U: 総合ランキングでも紹介したHOME4Uは、土地査定にも強みを発揮します。AIを活用した査定に加え、土地の特性に精通した専門家による評価も提供しているため、精度の高い査定額が期待できます。
- 地域密着型の不動産会社: 土地の査定は、地域の特性を熟知していることが重要です。地元に根付いた不動産会社は、その地域の土地相場や開発計画などに精通しているため、より正確な査定額を提示できる可能性があります。一括査定サイトによっては、地域密着型の不動産会社も提携しているため、希望エリアに対応しているか確認してみましょう。
投資用物件査定に強いサイト
- 楽待: 投資用不動産に特化した情報サイトで、査定サービスも提供しています。収益物件の査定に精通した専門家が対応してくれるため、投資目的の物件売却に最適です。また、投資に関する様々な情報が掲載されているため、売却だけでなく購入や運用についても役立つ情報が得られます。
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高額査定を引き出すための戦略
売却希望の不動産を高値で売却するためには、査定額アップの戦略を練ることが重要です。
ここでは、査定前にできる準備や不動産会社との交渉術など、高額査定を実現するための具体的な方法を解説します。
査定前にやっておくべきこと
査定の前に、物件の状態を良く見せるための準備は非常に重要です。
第一印象が査定額に影響を与える可能性もあるため、清掃やリフォームなど、できる限りの対策を講じましょう。
売却理由を明確にする
不動産会社に査定を依頼する際には、売却理由を明確に伝えましょう。
売却理由によって、適切な売却方法や売却時期が異なる場合があります。
例えば、「すぐに現金化したい」という理由であれば、早期売却を優先した戦略が必要となりますし、「住み替えのため」という理由であれば、新居の購入時期に合わせて売却計画を立てる必要があります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することは、高額査定を引き出すための重要な戦略です。
1社だけに依頼すると、その会社の査定額が適正価格であるかどうか判断できません。
複数の会社から査定を受けることで、相場観を掴むことができ、より高額な査定額を提示してくれる会社を見つけることができます。
不動産会社の得意分野を見極める
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
マンション売却に強い会社、戸建て売却に強い会社、土地売却に強い会社など、得意とする物件の種類やエリアが異なります。
売却希望物件の特性に合った得意分野を持つ会社を選ぶことで、より高額な査定額が期待できます。
媒介契約の種類と注意点
不動産会社と媒介契約を締結する際には、契約の種類によって売主の権利や義務が異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選ぶことが重要です。
- 一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に媒介を依頼できる契約です。多くの会社に販売活動を依頼できるため、売却機会が増えるメリットがあります。 反面、各社への連絡や情報共有の手間がかかるデメリットもあります。
- 専任媒介契約: 1社の不動産会社にのみ媒介を依頼する契約です。販売活動が一本化されるため、効率的な売却活動が期待できます。 また、不動産会社はレインズへの登録義務や定期的な報告義務を負うため、売主にとって安心感があります。
- 専属専任媒介契約: 専任媒介契約よりもさらに制約が強い契約で、売主自身で買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
それぞれの契約内容を理解し、売却希望物件の特性や売却戦略に合わせて最適な契約形態を選びましょう。
一般的には、専任媒介契約がバランスが取れており、おすすめです。
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不動産売却の注意点
不動産売却は高額な取引となるため、注意すべき点がいくつかあります。
トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を実現するために、以下の点に留意しましょう。
査定額と売却価格の違いを理解する
査定額は、あくまでも不動産会社が算出した物件の評価額であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。
市場の動向や買主との交渉、売却時期などによって、最終的な売却価格は変動する可能性があります。
査定額は参考価格として捉え、売却活動を進める中で価格調整を行う必要があることを理解しておきましょう。
不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶ際には、実績、担当者の人柄、知識の3つのポイントに注目しましょう。
- 実績: 売却実績が多い会社は、それだけ多くの経験とノウハウを蓄積しています。希望する物件の種類やエリアでの実績が豊富かどうかを確認しましょう。会社の規模だけでなく、地域密着型の会社か、全国展開の会社かなども考慮しましょう。
- 担当者の人柄: 売却活動は長期にわたるため、担当者との信頼関係が重要です。親身になって相談に乗ってくれるか、誠実な対応をしてくれるか、コミュニケーションがスムーズかなど、担当者の人柄をよく見極めましょう。
- 知識: 不動産取引に関する知識が豊富な担当者であれば、売却に関する様々な疑問や不安を解消してくれます。法律や税金、売却手続きに関する知識はもちろん、市場動向や価格交渉のノウハウなども重要な要素です。おうち売却の達人のように、専門知識を持った担当者が在籍している会社を選ぶと安心です。
悪徳業者の手口と対策
不動産売却においては、悪徳業者によるトラブルも発生しています。
代表的な手口として、「囲い込み」と「両手仲介」があります。
- 囲い込み: 売主から専任媒介契約を締結したにもかかわらず、他の不動産会社に物件情報を提供せず、自社だけで売買を成立させようとする行為です。売却機会が制限されるため、売主にとって不利な状況になります。
- 両手仲介: 売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る行為です。売主と買主の利益が相反する可能性があるため、公正な取引が阻害される可能性があります。
これらの悪徳業者から身を守るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
また、契約内容をよく確認し、不明点があれば質問するなど、慎重な対応を心がけましょう。
売却にかかる費用
不動産売却には、様々な費用がかかります。
主な費用として、仲介手数料、税金、その他諸費用があります。
- 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料で、売買価格に応じて上限が法律で定められています。
- 税金: 不動産売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。また、印紙税や登録免許税などの税金も必要です。
- その他諸費用: 抵当権抹消費用や登記費用、引越し費用など、売却に付随する様々な費用が発生します。
売却後の税金対策
不動産売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税の納税義務が生じます。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
- 譲渡所得の計算方法: 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: 不動産を購入した際の価格や、購入時にかかった費用（印紙税、登録免許税、仲介手数料など）の合計額。
- 譲渡費用: 不動産を売却する際にかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費用など）の合計額。
居住用財産の売却には、一定の条件を満たせば、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
この控除を利用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。
税金に関する詳細は、税理士に相談することをおすすめします。
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不動産売却に関するQ&A
不動産売却に関するよくある質問と回答をまとめました。
疑問や不安を解消し、スムーズな売却活動に役立ててください。
査定は無料ですか？
はい、ほとんどの不動産会社で査定は無料で提供されています。
机上査定はもちろん、訪問査定も無料で行っている会社がほとんどです。
ただし、まれに有料で査定を行う会社もあるため、事前に確認しておきましょう。
査定後に売却を断ることはできますか？
はい、査定後に売却を断ることは可能です。
査定はあくまでも物件の価値を判断するための参考情報であり、売却を強制するものではありません。
査定額に納得できない場合や、売却のタイミングを見送りたい場合は、遠慮なく断りましょう。
ただし、媒介契約を締結した後の場合は、契約内容によっては違約金が発生する可能性もあるため、注意が必要です。
境界確定図がないと査定できない？
境界確定図は、土地の境界が明確に示された図面です。
境界確定図がない場合でも査定は可能ですが、正確な査定を行うためには、境界が確定していることが望ましいです。
境界が不明確な場合は、隣接地との境界紛争のリスクがあるため、査定額に影響を与える可能性があります。
境界確定図がない場合は、不動産会社に相談し、境界確定測量を行うかどうか検討しましょう。
相続した不動産の売却
相続した不動産を売却する場合には、以下の点に注意が必要です。
- 相続登記: 売却前に相続登記を行い、所有権を明確にしておく必要があります。
- 相続税: 不動産売却によって利益が生じた場合は、相続税の課税対象となる可能性があります。
- 遺産分割協議書: 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、誰が不動産を相続するかを明確にしておく必要があります。
相続した不動産の売却は、通常の売却よりも複雑な手続きが必要となる場合があるため、専門家（司法書士、税理士など）に相談することをおすすめします。
空き家の売却
空き家の売却は、以下の点に注意が必要です。
- 建物の維持管理: 空き家は、定期的な換気や清掃、修繕など、適切な維持管理を行う必要があります。適切な管理が行われていない空き家は、劣化が進行しやすく、売却価格に影響を与える可能性があります。
- 防犯対策: 空き家は、防犯対策をしっかりと行う必要があります。不法侵入や盗難などのリスクを軽減するために、適切なセキュリティ対策を講じましょう。
- 固定資産税: 空き家であっても固定資産税は課税されます。売却を検討している場合は、早めの売却がおすすめです。
空き家の売却は、通常の売却とは異なる注意点があるため、不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。
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まとめ
不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
だからこそ、事前の準備と情報収集が成功の鍵となります。
この記事では、不動産売却について網羅的に解説しました。
この記事で紹介した情報も活用し、自信を持って売却活動を進めてください。
この記事が少しでも役に立てば嬉しいです。
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