不動産価格の背後には、単一の要因ではなく、経済状況、政策、社会情勢といった様々な要素が絡み合っています。
投資をするときもマイホームを購入するときも、これらの変動要因を理解し、将来の市場動向を見極めることが重要です。
そこでこの記事では、不動産価格を左右する主要な要因を解説していきますよ。
住宅の購入や投資を考えている人はぜひ最後まで読んでみてくださいね。
本文に入る前に、不動産売却を考えている人や、不動産を早く売却したいと考えている人に重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社もしくは2社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数百万円、場合によっては500万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えばあなたが売却しようと考えている不動産の価値が3000万円だったとしましょう。
そこで1社のみに査定を依頼し、査定額が2500万円となったとします。
「プロが言うことだから2500万円が妥当なんだろう」と思い込んでしまい売却をすると、500万円も損をしてしまうのです。
車を何台も買える大金を捨ててしまったということになってしまいます。
そうならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼し、適正価格を把握することが重要となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
6社以上に査定依頼をすることで適正価格を把握しやすくなりますよ。
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それでは本文に入っていきましょう。
不動産価格の変動要因
ここでは不動産価格の変動要因についてみていきましょう。
経済的な要因
- 金利変動：金利は不動産市場に大きな影響を与えます。金利が上昇すると、住宅ローンの借入コストが増加し、購入意欲が減退するため、価格下落につながる可能性があります。逆に、金利が低下すると、借入コストが減り、購入意欲が高まるため、価格上昇につながる可能性があります。固定金利型、変動金利型など、住宅ローンの種類によってもリスクとメリットが異なるため、自身の状況に合った選択をする必要があります。
- インフレ：インフレは物価全体の上昇を指し、不動産価格にも影響を与えます。インフレ率が上昇すると、実質的な貨幣価値が下落するため、不動産のような実物資産の価値が相対的に上昇する傾向があります。ただし、急激なインフレは経済に悪影響を与える可能性もあり、政府や中央銀行はインフレ抑制策を講じるため、複雑な要因となります。
- 景気動向：景気は不動産市場と密接に関連しています。景気拡大期には、企業業績が向上し、雇用も安定するため、人々の所得が増加し、不動産への投資意欲も高まります。そのため、価格上昇圧力が強まります。逆に、景気後退期には、企業業績が悪化し、雇用が不安定になるため、所得が減少し、不動産への投資意欲も低下します。そのため、価格下落圧力が強まります。
社会構造の変化
- 人口動態：日本は少子高齢化が進んでおり、人口減少は長期的な不動産市場の縮小要因となります。特に地方では、人口減少による空き家問題が深刻化しており、価格下落圧力が強まっています。一方、東京圏などの都市部では、人口流入が続いており、需要が高いため、価格が上昇する傾向があります。
- 2025年問題：2025年には団塊の世代が後期高齢者となり、医療・介護需要がピークを迎えます。これに伴い、相続による不動産の供給増加が見込まれており、特に地方を中心に価格下落圧力がさらに高まる可能性があります。高齢者向けの住宅や施設への需要が高まる一方で、一般的な住宅の需要は減少する可能性があり、市場の二極化が進むと考えられます。
- 世帯構造の変化：核家族化や単身世帯の増加、晩婚化・非婚化の進行など、世帯構造の変化も不動産市場に影響を与えています。単身者向けマンションやコンパクトな住宅の需要が高まる一方で、ファミリータイプの住宅の需要は減少する傾向があります。
政策・規制
- 税制改正：不動産取得税、固定資産税、登録免許税、不動産譲渡所得税、相続税など、不動産関連の税制は頻繁に変更される可能性があります。税制改正は不動産の取得コスト、保有コスト、売却時の収益に直接影響を与えるため、常に最新情報をチェックすることが重要です。
- 立地適正化計画：各自治体は、人口減少や高齢化に対応するため、都市機能を集約し、持続可能な都市構造を目指す「立地適正化計画」を策定しています。居住誘導区域に指定された地域は、インフラ整備が優先され、不動産価値が上昇する可能性がある一方、居住抑制区域に指定された地域は、不動産価値が下落する可能性があります。
- 建築基準法・都市計画法：建築基準法や都市計画法などの法規制も不動産価格に影響を与えます。容積率や建ぺい率、用途地域などの規制によって、建築可能な建物の規模や用途が制限されるため、不動産の価値に影響します。また、防災対策の強化や環境規制の導入なども、不動産市場に影響を与える可能性があります。
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不動産価格の動向
不動産価格の動向は、地域、物件の種類、市況など様々な要因によって異なります。
ここでは今後の動向についてみていきます。
地域による動向
- 都市部：東京23区などの都市部は、人口流入や再開発、インフラ整備などにより、不動産需要が堅調です。特に、駅近、商業施設へのアクセスが良い、治安が良いなどの好条件が揃ったエリアでは、価格が高く推移する傾向があります。一方で、都心部でも地域によって価格の格差が広がっており、エリア特性を綿密に調査することが重要です。
- 郊外：郊外は、都心部へのアクセスが良く、自然環境に恵まれた地域も多く、ファミリー層を中心に根強い人気があります。近年は、テレワークの普及により、都心部から郊外へ移住する人も増えています。都心部への通勤時間や生活利便性、教育環境などを考慮し、価格と利便性のバランスを比較検討することが重要です。
- 地方都市：地方都市は、人口減少や高齢化の影響を受け、不動産価格が下落傾向にあります。しかし、地方都市の中心部や、自然豊かなリゾート地など、特定のエリアでは需要が堅調な場合もあります。地方特有の特性や地域経済の動向を理解し、投資物件としてのポテンシャルを見極める必要があります。
物件の種類による動向
- 新築マンション：新築マンションは、最新の設備やデザイン、セキュリティなどが充実しているため、高価格帯で取引される傾向があります。供給量や立地、デベロッパーのブランド力などによって価格が大きく変動します。また、新築プレミアムと呼ばれる割高な価格設定がされる場合もあるため、周辺の中古マンション価格との比較検討が重要です。
- 中古マンション：中古マンションは、新築マンションに比べて価格が手頃であり、選択肢も豊富です。築年数、立地、管理状況、リフォーム履歴などによって価格が変動します。価格交渉がしやすく、自分好みにリフォームできるメリットがある一方、修繕積立金や管理費などのランニングコストも考慮する必要があります。
- 一戸建て：一戸建ては、土地所有権があり、間取りやデザインの自由度が高いことが魅力です。土地の広さや形状、建物の築年数、周辺環境などによって価格が変動します。建物のメンテナンスや修繕費用は自己負担となるため、長期的な視点での資金計画が重要です。
- 土地：土地は、建物を建てるための基盤となるため、立地条件が価格を大きく左右します。駅からの距離、道路付け、周辺環境、地盤の強さなど、様々な要素を考慮する必要があります。将来的な開発計画や規制なども確認し、土地の価値を判断することが重要です。
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不動産売買のポイント
不動産売買は人生における大きなイベントであり、大きなお金が動くため、慎重な判断が必要です。
ここでは購入・売却それぞれにおいて、押さえておくべきポイントを解説します。
購入のポイント
購入するときのポイントをまとめました。
目的の明確化
まず、不動産を購入する目的を明確にしましょう。
マイホームとして居住するためか、投資目的かによって、選ぶべき物件の条件や重視するポイントが異なります。
居住目的であれば、家族構成やライフスタイルに合った間取り、周辺環境、生活利便性などが重要になります。
投資目的であれば、利回りや将来的な値上がり期待、賃貸需要などが重要になります。
目的を明確にすることで、物件選びの方向性が定まり、効率的な物件探しに繋がります。
予算設定
無理のない返済計画を立てるために、予算を明確に設定しましょう。
住宅ローンを利用する場合、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が35%以内を目安にすることが一般的です。
頭金、諸費用、将来的な修繕費用なども考慮し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
情報収集
欲しいエリアの相場、物件情報、周辺環境、将来的な開発計画など、様々な情報を収集しましょう。
不動産ポータルサイトや不動産会社のウェブサイト、自治体のホームページなどを活用し、幅広い情報収集に努めましょう。
希望条件に近い物件があれば、実際に現地を訪れて周辺環境を確認することも重要です。
不動産会社との連携
信頼できる不動産会社を見つけ、積極的に相談しましょう。
不動産会社は、物件情報の提供だけでなく、住宅ローンの手続きや契約の締結、アフターサービスなど、様々なサポートを提供してくれます。
複数の不動産会社を比較し、自分に合った会社を選ぶことが大切です。
売却のポイント
売却を考える際には以下のポイントを意識すると良いでしょう。
売却時期の検討
不動産市況や自身のライフプランなどを考慮し、最適な売却時期を検討しましょう。
市況が好調な時期に売却することで、高値で売却できる可能性が高まります。
売却を急ぐ必要がない場合は、市況の動向を見極めながら売却時期を判断しましょう。
査定価格の比較
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較しましょう。
査定価格は、不動産会社の販売力や販売戦略によっても異なるため、一社だけでなく複数の会社から査定を受けることが重要です。
査定額だけでなく、各社の売却プランや実績、担当者の対応なども比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。
売却活動の準備
売却活動をスムーズに進めるために、必要な書類を準備し、物件の魅力を高めるための対策を行いましょう。
物件の清掃や整理整頓、必要な修繕を行うことで、購入希望者の印象が良くなり、早期売却に繋がります。
また、売却にかかる費用（仲介手数料、印紙税など）も事前に確認しておきましょう。
売買契約・引き渡し
売買契約を締結する際は、契約内容をしっかりと確認しましょう。
不明点があれば、不動産会社に質問し、納得した上で契約を締結することが重要です。
引き渡し前に、物件の状況を確認し、売買契約に基づいて手続きを進めましょう。
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不動産価格を調べる方法
不動産価格が気になる場合には、下記のようなサイトを参考にすると良いでしょう。
不動産ポータルサイト
SUUMO、HOME’S、athomeなどの不動産ポータルサイトでは、地域別、物件種別、価格帯など、様々な条件で物件検索ができます。
相場価格や周辺環境、過去の取引事例なども確認できるため、不動産価格の調査に役立ちます。
各ポータルサイトの特徴を理解し、目的に合わせて使い分けることが効果的です。
レインズマーケットインフォメーション
レインズ（Real Estate Information Network System）は、不動産業者間で物件情報を共有するシステムです。
一般向けに公開されている「レインズマーケットインフォメーション」では、成約事例や売出中の物件情報などを確認できます。
実際の取引価格に基づいた情報が得られるため、相場価格の把握に役立ちます。
不動産会社への相談
不動産会社は、地域ごとの市場動向や物件情報に精通しています。
購入希望エリアや希望条件を伝えれば、それに合った物件情報を提供してくれるだけでなく、価格交渉や資金計画の相談にも乗ってくれます。
複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案を比較検討することで、より有利な条件で不動産を購入できる可能性が高まります。
一括査定サイト
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
各社の査定価格を比較することで、売却価格の相場を把握し、より高値で売却できる可能性が高まります。
査定額だけでなく、各社の売却プランや実績、担当者の対応なども比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。
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まとめ
この記事では不動産市場の動向について考えてきました。
不動産市場は、金利変動、インフレ、景気の波及効果、人口動態の変化など、幅広いマクロ経済要因に影響される複雑な市場と言えます。
これらの要因を適切に分析し、理解することで、投資や住宅購入において賢い判断ができるようになるでしょう。
この記事を参考に、不動産の動向を判断しながら、ぜひ理想的な不動産投資や住宅の売買を行なってみてくださいね。
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