「転勤が決まったけど、持ち家をどうすればいいか分からない…」
「売却と賃貸、どちらが有利なのか知りたい…」
「空き家にするリスクや注意点を知りたい…」
このように感じている人もいるのではないでしょうか。
転勤の際に持ち家をそのままにしておくと、セキュリティの面や、衛生面でも不安な点が出てくるでしょう。
そこでこの記事では転勤という大きな変化をスムーズに乗り越え、新生活を安心してスタートできるよう、持ち家問題の解決策を紹介していきます。
ぜひ最後まで参考にしてみてくださいね。
本文に入る前に、不動産売却を考えている人や、不動産を早く売却したいと考えている人に重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社もしくは2社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数百万円、場合によっては500万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えばあなたが売却しようと考えている不動産の価値が3000万円だったとしましょう。
そこで1社のみに査定を依頼し、査定額が2500万円となったとします。
「プロが言うことだから2500万円が妥当なんだろう」と思い込んでしまい売却をすると、500万円も損をしてしまうのです。
車を何台も買える大金を捨ててしまったということになってしまいます。
そうならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼し、適正価格を把握することが重要となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
理想は6社以上です。
6社以上に査定依頼をすることで適正価格を把握しやすくなりますよ。
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それでは本文に入っていきましょう。
転勤が決まったらまず確認すべきこと
転勤が決まったら、持ち家の処遇に頭を悩ませる前に、まずは以下の点を確認しましょう。
転勤期間と場所の詳細確認
転勤期間は持ち家の活用方法を決める上で最も重要な要素です。
短期、中期、長期それぞれの期間に応じて、最適な選択肢は大きく異なります。
- 短期（1年以内）の転勤の場合:1年以内の短期転勤であれば、空き家として維持するか、単身赴任を選択するのが現実的です。この期間の賃貸経営は、契約期間の短さから借り手を見つけることが難しく、費用対効果の面でも不利になる可能性があります。また、売却も、短期的な市場変動リスクを負う可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
- 中期（2～3年）の転勤の場合:2～3年の中期転勤の場合は、賃貸経営も選択肢に入ってきます。転勤期間が明確であれば、定期借家契約を結ぶことで、契約期間満了時に確実に自宅に戻ることができます。また、空き家として維持することも可能です。ただし、定期的な換気や清掃、設備の点検など、適切な管理を行う必要があります。空き家の管理を怠ると、建物の劣化や防犯上のリスクが高まるため、注意が必要です。
- 長期（3年以上）の転勤の場合:3年以上の長期転勤や、転勤先から戻る可能性が低い場合は、売却を第一に検討すべきでしょう。長期的な賃貸経営は、空室リスクや入居者トラブル、物件の老朽化など、様々なリスクを伴います。売却によって得られる資金は、転勤先での新生活の資金や、新たな住居の購入資金に充てることができます。
社宅や住宅補助制度の有無の確認
転勤に伴う経済的な負担を軽減するために、会社の社宅や住宅補助制度を必ず確認しましょう。
会社によって制度の内容は大きく異なるため、人事部などに問い合わせて詳細を確認することが重要です。
- 社宅の有無と条件:社宅が提供される場合、家賃負担が軽減されるだけでなく、転勤先での住居探しという手間も省けます。ただし、社宅の立地や広さ、設備などは会社によって異なるため、自身のニーズに合致するかどうかを確認する必要があります。
- 住宅手当の支給額と条件:住宅手当の支給額や支給条件も会社によって様々です。「家賃の半額負担」や「単身赴任であれば全額負担」といった制度や、住宅ローンの有無、家族構成によって支給額が変わる場合もあります。
- 持ち家借り上げ制度:一部の企業では、従業員の持ち家を会社が借り上げ、他の従業員に貸し出す「持ち家借り上げ制度」を導入しています。この制度を利用すれば、安定した家賃収入を得られるだけでなく、空室リスクや管理の手間も軽減できます。
住宅ローンの残債の確認
住宅ローンが残っている場合は、売却を検討する際に残債額を把握することが非常に重要です。
- 残債額と売却価格の比較:売却価格が残債額を上回れば、売却によって得た資金でローンを完済し、さらに残金を得ることができます。しかし、残債額が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却時に不足分を自己資金で補填する必要が生じます。
- オーバーローン時の対策:オーバーローンに陥っている場合は、売却以外の選択肢を検討するか、売却前に住宅ローンの借り換えを行い、月々の返済額を減らすことで売却時の負担を軽減する方法も検討しましょう。金融機関に相談し、最適な方法を検討することが重要です。
- 住み替えローンの利用:住み替えローンは、住宅ローン残債を新しい住宅ローンに組み込むことができるため、オーバーローン時にも有効な手段となります。ただし、審査が厳しく、金利も高くなる傾向があるため、慎重に検討する必要があります。
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転勤時の持ち家｜5つの選択肢
転勤が決まり、持ち家をどうするべきか悩んでいる方は多いでしょう。
売却、賃貸、空き家など様々な選択肢がありますが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
どの選択肢が最適かは、個々の状況や将来のライフプランによって大きく変わるため、それぞれのメリット・デメリット、注意点、手順を理解した上で、慎重に選択することが重要です。
賃貸に出す
- メリット:定期的な家賃収入を得られるため、住宅ローンの返済に充てることができます。また、将来的に再び住む可能性がある場合、資産として持ち家を維持できるというメリットもあります。空き家にすることで発生する、建物の劣化や防犯リスクを軽減できる点も魅力です。
- デメリット:入居者とのトラブル（家賃滞納、騒音、設備の故障など）発生リスクは常に存在します。また、住宅ローン控除の対象外となる点、契約期間中は自由に自宅を利用できない点もデメリットと言えるでしょう。仮に転勤期間が短縮された場合でも、入居者の都合で契約を解除できない可能性があり、すぐに自宅に戻れないケースもあります。ネット上には様々なトラブルの口コミが見られることもありますが、これはあくまでも数ある意見の一部です。信頼できる賃貸管理会社に依頼することで、これらのリスクを軽減することができます。
売却する
- メリット:売却によってまとまった資金を得ることができ、転勤先での新生活の費用や新たな住居の購入資金に充てることができます。また、住宅ローンの返済や固定資産税、管理費といった維持費の負担からも解放されます。転勤期間や転居先での生活を考慮する必要がなく、身軽に新生活をスタートできる点も大きなメリットです。
- デメリット:住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、不足分を自己資金で補填する必要があるため注意が必要です。また、売却活動には一定の時間を要するため、希望通りの時期に売却できない可能性もあります。思い出の詰まった家を手放すことになるため、心理的な負担を感じる方もいるでしょう。売却後に、同等の条件の住宅を再び購入することは難しい場合もあります。売却価格が希望額に届かない、売却活動が長期化した等の口コミも一部見られますが、これはあくまでも個々のケースです。市場動向や物件の状態、売却活動の進め方によって結果は大きく変わるため、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。
空き家にする
- メリット:他の誰にも貸すことなく、いつでも自分のタイミングで自宅に戻ることができます。家財道具をそのまま保管しておける点もメリットです。賃貸や売却に伴う煩雑な手続きや費用、他者とのやり取りが発生しないため、精神的な負担も軽減できます。
- デメリット:住宅ローン控除の対象外となる点、家賃収入がないため住宅ローンの返済や転勤先の家賃を二重に支払う必要がある点、建物の劣化が進行しやすい点、防犯上のリスクが高まる点が主なデメリットです。管理を怠ると、不審者の侵入や犯罪に利用されるリスクも高まります。防犯対策の不備によるトラブルの口コミも散見されますが、適切な管理を行うことで、これらのリスクを軽減することが可能です。
親族に管理を頼む
- メリット:親族に管理を依頼することで、管理費用を抑えることができます。また、信頼できる人物に管理を任せられるため、安心感を得られるというメリットもあります。
- デメリット:親族に大きな負担を強いる可能性があるため、依頼する際には十分な配慮が必要です。また、管理が不十分な場合、建物の劣化やトラブル発生のリスクがあります。人間関係の悪化といったリスクも考慮に入れ、慎重に判断する必要があります。
単身赴任をする
- メリット:家族の生活環境を転勤によって変えることなく、そのまま維持できることが最大のメリットです。特に、子どもの教育環境を変えたくない場合や、配偶者の仕事の関係で転居が難しい場合に適した選択肢です。住宅ローン控除も継続して受けることができます。転勤期間が終了すれば、すぐに自宅に戻れる点もメリットです。
- デメリット:転勤先での生活費と持ち家の住宅ローンの返済という二重の費用負担が発生します。また、家族と離れて暮らすことになるため、精神的な負担が大きくなる可能性があります。家族とのコミュニケーション不足や生活リズムの違いといったデメリットに関する口コミもありますが、こまめな連絡や定期的な帰省によって、これらの負担を軽減することが可能です。
これらの選択肢を比較検討し、自身の状況や将来のライフプランに最適な方法を選びましょう。
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賃貸vs売却｜どちらを選ぶべきか？
転勤に伴う持ち家の処遇として、賃貸と売却は代表的な選択肢です。
どちらを選ぶべきか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、さらに転勤期間、将来の生活設計、住宅ローン残債、家族の意向、持ち家への思い入れといった要素を考慮した上で、後悔のない選択をすることが重要です。
転勤期間の長さで判断
転勤期間の長さは、賃貸か売却かを選択する上で重要な判断材料となります。
- 短期（1年以内）の転勤の場合:空き家として維持するか、単身赴任を選択するのが現実的な選択肢となります。空き家にする場合は、防犯対策や定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう。
- 中期（2～3年）の転勤の場合:中期転勤の場合は、賃貸経営も現実的な選択肢となります。特に、転勤期間が明確な場合は、定期借家契約を結ぶことで、契約期間満了時に確実に自宅に戻ることができます。
- 長期（3年以上）の転勤の場合:長期転勤の場合、売却を検討するのが賢明な選択と言えるでしょう。売却によってまとまった資金を得ることができ、転勤先での新生活や新たな住居購入に充てることができます。
将来の生活設計で判断
転勤後の生活設計も重要な判断材料です。
- 転勤後に持ち家に戻る予定がある場合:将来的に持ち家に戻る予定がある場合は、賃貸に出すか、空き家として維持する選択肢が考えられます。
- 転勤先で新たな生活を始める予定がある場合:転勤先で新たな生活を始める予定で、持ち家に戻る予定がない場合は、売却が最適な選択肢となるでしょう。
住宅ローン残債との比較検討
売却を検討する際は、住宅ローンの残債額と売却価格を比較検討することが不可欠です。
- 残債額が売却価格を下回る場合:売却価格が残債額を下回る場合は、売却によってローンを完済し、さらに残金を得ることができます。
- 残債額が売却価格を上回る（オーバーローン）の場合:オーバーローンの場合は、売却時に不足分を自己資金で補填する必要があります。オーバーローンとなっている場合は、売却以外の選択肢を検討するか、住宅ローンの借り換えなどで月々の返済額を減らす努力が必要です。
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持ち家を賃貸に出す際の注意点
転勤に伴い、持ち家を賃貸に出すことを検討する方も多いでしょう。
賃貸経営は、家賃収入というメリットがある一方で、様々な注意点も存在します。
賃貸に出す前に以下の点に注意しましょう。
住宅ローン契約の確認
住宅ローン契約の中には、住宅を賃貸に出すことを禁止する条項が含まれている場合があります。
無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を要求される可能性もあるため、必ず事前に金融機関に確認を取りましょう。
定期借家契約の重要性
転勤期間が決まっている場合は、定期借家契約を締結することが重要です。
定期借家契約とは、契約期間の満了をもって賃貸借契約が終了する契約形態です。
契約期間満了後は、更新手続きを行うことなく、自動的に賃貸借契約が終了するため、転勤から戻った際にスムーズに自宅に戻ることができます。
賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社は、入居者募集から契約手続き、家賃の集金、物件の管理、トラブル対応まで、賃貸経営に関する様々な業務を代行してくれる重要なパートナーです。
賃貸管理会社の選定を誤ると、後々のトラブルに繋がる可能性もあるため、慎重に選びましょう。
実績や信頼性、サービス内容、費用などを比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。
賃料設定と相場
賃料設定は、賃貸経営の収益性を左右する重要な要素です。
高すぎる賃料設定は入居者が見つかりにくく、空室期間が長引く原因となります。
逆に、低すぎる賃料設定は収益を圧迫します。
周辺地域の類似物件の賃料相場を調査し、適切な賃料を設定しましょう。
確定申告の必要性
家賃収入は所得として扱われるため、確定申告が必要です。
必要経費（固定資産税、管理費、修繕費、減価償却費など）を計上することで、税負担を軽減できます。
確定申告の手続きに慣れていない場合は、税理士に相談することをおすすめします。
トラブル発生時の対応
賃貸経営では、家賃滞納、騒音トラブル、設備の故障など、様々なトラブルが発生する可能性があります。
トラブル発生時は、感情的にならず、冷静に対応することが大切です。
必要に応じて、賃貸管理会社や弁護士、専門家などのアドバイスを受けながら、適切な対応を行いましょう。
トラブル事例を事前に調べておくことで、いざという時に冷静に対処できます。
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持ち家を売却する際の注意点
転勤に伴い持ち家を売却する場合、慎重な準備と手続きが必要です。
売却活動は、様々な要因によって左右されるため、事前の情報収集や計画が成功の鍵となります。
売却前に以下の注意点を確認し、スムーズな売却活動を行いましょう。
不動産査定の依頼と複数社比較
売却価格を決定する上で、不動産査定は非常に重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額や査定根拠を比較検討することで、物件の適正価格を把握することができます。
査定額は、物件の状態、周辺環境、市場動向など様々な要因を考慮して算出されます。
1社だけの査定額を鵜呑みにせず、複数社の査定結果を比較することで、より客観的な判断材料を得ることができます。
- 査定方法の種類:査定には、机上査定、訪問査定、実査査定といった種類があります。机上査定は、インターネット上の情報や過去の取引事例などを基に行われる簡易的な査定です。訪問査定は、実際に物件を訪問して行われる査定で、より精度の高い査定額が期待できます。実査査定は、売却を前提とした詳細な調査に基づいて行われる査定です。売却活動を進める際には、訪問査定または実査査定を受けるようにしましょう。
- 査定額の比較ポイント:査定額だけでなく、各社の営業担当者の対応や会社の信頼性、売却活動の方針なども比較検討しましょう。親身になって相談に乗ってくれる担当者、実績豊富な会社を選ぶことで、スムーズな売却活動に繋がります。
相場価格の把握
不動産会社からの査定額だけでなく、自身でも周辺地域の売却事例や相場価格を調べておきましょう。
不動産ポータルサイトや不動産情報誌などを活用することで、市場動向を把握することができます。
売却を急いでいる場合や、市場価格よりも低い価格で売却してしまうと損をしてしまう可能性があります。
市場の動向を理解し、適切な価格設定を行うことが重要です。
売却にかかる費用
不動産売却には、仲介手数料、印紙税、登記費用、抵当権抹消費用など、様々な費用がかかります。
これらの費用を事前に把握しておかないと、売却後に想定外の支出が発生する可能性があります。
売却価格から諸費用を差し引いた金額が、実際に手元に残る金額となるため、資金計画を立てる際にはこれらの費用も考慮に入れる必要があります。
売却時期の検討
不動産価格は、市場の動向によって常に変動しています。
売却時期を適切に見極めることで、より有利な価格で売却できる可能性が高まります。
一般的に、春と秋は不動産取引が活発になる時期とされています。
市場の動向を注視し、最適な売却時期を見極めましょう。
買取の検討
仲介による売却が難しい場合は、不動産会社による買取も検討してみましょう。
買取の場合、仲介手数料はかかりませんが、売却価格は仲介よりも低くなる傾向があります。
「買取価格が低い」といった口コミも一部見られますが、迅速な売却を希望する場合や、早期に現金化したい場合には有効な手段です。
複数の不動産会社に見積もりを依頼し、最も高値で買取ってくれる会社を選びましょう。
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まとめ
この記事では転勤するときの持ち家をどのように処理するかについて解説してきました。
転勤に伴う持ち家問題は、今後の生活に大きな影響を与える重要な決断です。
この記事で紹介したように、転勤時の持ち家の選択肢として、賃貸、売却、空き家、親族への管理委託、単身赴任の5つの選択肢が考えられます。
万が一賃貸や売却を行う際には、将来の生活設計、住宅ローンの残債、家族の意向、そして持ち家への思い入れなど、様々な要素を考慮する必要があります。
どの選択肢にもメリット・デメリットがあるため、安易に決断せず、時間をかけて慎重に検討することが大切です。
ぜひこの記事も参考にしながら、理想的な解決策を見つけてみてくださいね。
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