暮らし慣れた実家の売却は、名残惜しい気持ちがあるため迷いが生じやすいでしょう。
しかし、誰も住んでいない実家を放置すると、さまざまなデメリットが生じるため、高値がつくうちに売却してしまったほうが良い場合もあります。
そこで本記事では、実家売却をするメリットとデメリットをはじめ、売却をする際に注意したいポイントや実際の体験談などをピックアップしてご紹介します。
これから実家の売却を検討している方は、本当に売却しても後悔しないか参考にしてみてください。
本文に入る前に、不動産売却を考えている人や、不動産を早く売却したいと考えている人に重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社もしくは2社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数百万円、場合によっては500万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えばあなたが売却しようと考えている不動産の価値が3000万円だったとしましょう。
そこで1社のみに査定を依頼し、査定額が2500万円となったとします。
「プロが言うことだから2500万円が妥当なんだろう」と思い込んでしまい売却をすると、500万円も損をしてしまうのです。
車を何台も買える大金を捨ててしまったということになってしまいます。
そうならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼し、適正価格を把握することが重要となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
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それでは本文に入っていきましょう。
空き家になっている実家は売却した方がいい？
不動産ポータルサイト「SUUMO」の「自分の（配偶者の）実家対策を行った理由は？」というアンケート調査によると、1位は相続税を安くするため（47.0%）、2位は相続税の改正で相続税がかかりそうだから（36.0%）、3位は実家には誰も住む予定はないので（16.0%）という結果になりました。
やはり空き家はトラブルの原因になりやすいため、誰も住む予定がなくなったときに売却をする人が多いようです。
このため、空き家を活用する予定がない方は、空き家のトラブルに巻き込まれる前に、実家を処分することを検討してみましょう。
空き家を売却するメリット
空き家を売却するメリットは、主に以下の3つが挙げられます。
・現金を手にすることができる
・空き家の管理をする手間から解放される
・固定資産税を払わなくてよくなる
それぞれどのようなメリットがあるのかご紹介します。
現金を手にすることができる
空き家を売却することで、現金を手にすることができるというメリットがあります。
空き家を売却すると、まとまったお金を用意することができるため、これまで経済的な問題から不可能だった問題を一気に解決できる可能性が出てきます。
例えば、入居費用や月額料金がネックで入居が難しかった有料老人ホームも選択できるようになるため、有料老人ホームへの入居を考えている人は、検討してみる価値があります。
空き家の管理をする手間から解放される
空き家を売却すると、空き家の管理をする手間から解放されるというメリットもあります。
空き家は放置してしまうと、害虫や害獣が発生し、不衛生な状態になりやすく、建物の劣化が進行しやすくなるため、定期的な清掃が必要です。
特に、実家から遠方に住んでいる場合は、こうした管理が大変になるため、空き家を売却したほうが精神的に楽になれる場合もあります。
固定資産税を払わなくてよくなる
空き家の管理をするメリットとして、固定資産税を払わなくてよくなるということも挙げられます。
空き家は誰も住んでいなくても、その土地を所有している限り、固定資産税がかかるので、維持費がバカになりません。
そのため、固定資産税を払いたくない場合は、自宅を売却するのが一番有効です。
また、空き家は、そのまま放置して衛生面が悪くなったり、倒壊の危険性があると固定資産税が6倍となる「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される恐れがあるので注意しましょう。
空き家を売却するデメリット
空き家を売却することは、メリットだけではなく、デメリットもあります。
空き家を売却してから後悔しないように、デメリットについても把握しておきましょう。
手放したら二度と同じ土地が手に入らないことが多い
空き家を売却するデメリットは、手放したら二度と同じ土地が手に入りにくいことです。
建物は好みに応じ、リフォームをして変更することは可能ですが、土地は簡単には変更できません。
気に入った土地が自分の望む金額で出てくるケースは少ないため、立地を気に入っている物件の場合、売却してしまうと後悔する恐れもあるでしょう。
実家を売却したい！売却の6つのステップ
実家を売却するときの一般的な流れは、以下の通りになります。
【ステップ①】相続登記
【ステップ②】査定
【ステップ③】媒介契約
【ステップ④】販売活動
【ステップ⑤】売買契約
【ステップ⑥】引き渡し＆登記
それぞれのステップでどのような手続きが必要になるのか見ていきましょう。
【ステップ①】相続登記
亡くなった親の実家を引き継ぐ場合、相続登記によって不動産の所有者名義を親から子供に変更する必要があります。
相続登記の際には、複数の書類が必要となるため、事前によく確認をして用意しておきましょう。
【ステップ②】査定
査定では、実際の建物を見て売却価格を不動産会社に算出してもらいます。
査定価格は、不動産会社によって異なるため、満足できない査定価格を提示された場合は、別の会社に依頼してみましょう。
【ステップ③】媒介契約
査定価格に納得できた場合は、次に不動産会社との媒介契約を行います。
媒介契約では、不動産会社が依頼主の代わりに買い手を探してくれます。
しかし、媒介契約には、いつ買い手が出てくるかわからないため、売却計画が立てにくいなどのデメリットもあります。
【ステップ④】販売活動
販売活動では、ホームページや店頭での顧客への物件紹介、指定流通機構への登録などによって買い手を募集します。
この際、周囲に実家の売却がバレる可能性があるため、販売活動をしてほしくない場合は、不動産会社へ直接売却する「買取」も検討してみましょう。
【ステップ⑤】売買契約
買い手が決まったら、次に売買契約へ進みます。
合意した内容を契約書として作成し、財産権を買い手に譲渡します。
【ステップ⑥】引き渡し＆登記
売買契約を締結し、支払いが完了すると、引き渡し＆登記を行います。
ただし、買い手側から契約解除を求められ、途中で契約が白紙に戻るケースなどもあるため、すべての手続きを完了するまで気は抜けません。
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実家を売却するときに確認すること
実家を売却するときには、確認しておくべきことが4つあります。
・遺言書の有無を確認する
・相続の分割方針を確認する
・土地の境界線を確認する
・購入額がわかる書類を確認する
売却をスムーズに進められるように、要点を確認しておきましょう。
①遺言書の有無を確認する
まず、実家を売却するときには、遺言書の有無を確認しておきましょう。
なぜなら、実家を売却する際には「誰が実家の相続人か」が非常に重要になるからです。
相続人が誰か確定しないままでは売却手続きは勧められないため、まずは遺言書が残っていないかよく確認しておきましょう。
遺言書が残っていた場合
もしも、遺言書が残っていた場合は、遺言書の内容に従い、実家の相続人が決まります。
しかし、遺言書の内容に反対する者がおり、遺産協議がなかなか進まない場合には、最終手段として家庭裁判所に「遺言執行者の選任」を申し立てる方法もあります。
公正証書遺言の作成方法
遺言書は偽造される恐れもあるため、内容が心配な場合は、「公正証書遺言」を作成しておくと安心です。
公正証書遺言の作成方法は、主に以下の通りです。
1. 公証人との打ち合わせ
2. 遺言者と公証人２名が公証役場へ行く
3. 公証人が遺言者の遺言者の意思を確認
4. 遺言者と公証人２名の署名＆捺印
5. 公証人が作成した証書であることを明記
6. 公正証書遺言が完成
公正証書遺言とは、公証人2名の立ち会いのもと、遺言者の意思を確認しながら作成されるため、遺言者の意思が正しく伝わりやすいというメリットがあります。
ただし、公正証書遺言の作成には、公証役場へ足を運ぶ手間や公証人費用がかかるというデメリットもあるので注意が必要です。
②相続の分割方針を確認する
実家を売却するときには、相続の分割方針も確認しておきましょう。
遺産の分割には、「現物分割」と「換価分割」の2種類があります。
「現物分割」と「換価分割」には、以下のような違いがあります。
現物分割とは
現物分割とは、遺産分割をする上で不動産は配偶者に、株式は長男に相続するなど、遺産を換金することなく、現物のまま相続させる方法です
換価分割とは
換価分割とは、不動産や株式のような遺産を売却などで換金してから法定相続人で分配する方法です。
③土地の境界線を確認する
実家を売却するときには、土地の境界線についても確認しておきましょう。
なぜなら、隣人と境界線について認識の一致が異なると、自宅を売却する際にトラブルが発生する恐れがあるからです。
土地の境界線を確認するときには、原則として「隣人の立ち合い」が必要となります。
ただし、現実的には隣人の立ち合いが難しい場合もあるため、隣人の立ち合いによる境界線の確定が難しい場合は、「筆界確認書」によって境界線を決めるのが一般的です。
筆界確認書
筆界確認書とは、隣接する土地の所有者同士が、所有する土地の境界に関する認識の一致と土地の境界について争いがないことを確認するために作成される書類のことです。
隣人との境界線は必ずチェックする
隣人との境界線の認識が異なる場合、売却手続きがスムーズに進まなくなってしまうため注意が必要です。
万が一、近隣との境界線の確認が異なる場合は、弁護士に依頼をして境界確定訴訟を起こして問題を解決するのも一つの手段です。
④購入額がわかる書類を確認する
実家を売却するときには、購入額がわかる書類を確認しておきましょう。
購入額がわかる書類を用意できれば、以下のようなメリットが得られるからです。
購入額を明確にできると税金が安くなることも
購入額を明確にできると、「小規模住宅の特例」「取得費加算の特例」など、さまざまな特例を利用できるようになり、節税効果が期待できます。
3000万円の控除（空き家相続の特別控除）
空き家の3000万円の特別控除も、実家の売却価格がわかれば申請することができます。
空き家の3000万円の特別控除とは、相続した空き家を3年以内に譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除してくれるお得な制度なので、経済的な負担を軽減したい場合には利用する価値があります。
実家の売却｜費用と税金
実家を売却するときにかかる費用と税金は、主に以下の通りです。
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得の税金
・相続税
・消費税
・売却にかかる手数料
これらは具体的にどのような費用・税金なのか、一つずつ解説していきます。
【税金】印紙税
印紙税は、自宅を売却する際の「売買契約書」や「売買契約書以外の契約書」で必要となる税金です。
売却する不動産価格によって金額が異なり、契約金額が1万円以下の場合は印紙税は不要になります。
【税金】登録免許税
登録免許税は、土地や建物の所有権を法務局に登記するときにかかる税金です。
現金納付が原則となっていますが、クレジットカードやインターネット払いも可能です。
【税金】譲渡所得の税金
譲渡所得の税金は、不動産を売却した際に手にする利益に対して課税されます。
適用税率は不動産を所有していた年数によって異なります。
【税金】相続税
相続税は、亡くなった方の遺産を受け取る際に課税される税金です。
法定相続人1人につき、3,600万円まで無税とされています。
ただし、法定相続人が複数いる場合は、3,600万円に加えて法定相続人×600万円まで無税となります。
【税金】消費税
消費税は、一般的に個人の不動産売却では「課税対象外（非課税）」となります。
ただし、自宅売却で「仲介」を利用する場合は、仲介手数料や司法書士への報酬に対して消費税が発生したり、個人でも前々年の課税売上高が1,000万円超えの場合は、消費税が必要となるので注意が必要です。
【費用】売却にかかる手数料
自宅を売却する際にかかる手数料としては、「仲介手数料」「司法書士への報酬」「住宅ローンの返済事務手数料」などが代表的です。
売却方法や住宅ローンの有無によって、これらの手数料が必要かどうかが異なります。
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実家の売却で利用できる特例
次に、実家の売却で利用できる主な特例を3つご紹介します。
・小規模住宅の特例
・空き家の譲渡所得の特別控除
・取得費加算の特例
少しでも有利に実家の売却を進められるように、条件に該当する場合は積極的に利用してみましょう。
小規模住宅の特例
小規模住宅の特例とは、親から自宅を相続する際に相続税の評価額を最大80％減額できる制度のことです。
小規模住宅の特例は自動で適用されるわけではなく、被相続人の住所地を管轄している税務署へ相続税の申告書を提出する必要があります。
空き家の譲渡所得の特別控除
空き家の譲渡所得の特別控除とは、親の実家を相続してから3年以内に不動産を譲渡した場合、その譲渡所得から最高3,000万円を控除してもらえる制度のことです。
空き家の譲渡所得の特別控除を受けるためには、空き家の所在地を管轄している各自治体に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行い、管轄税務署へ「被相続人居住用家屋等確認書」を添えて確定申告をする必要があります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、親の実家を相続してから3年10か月以内に売却した場合、取得費に相続税を加算することで、譲渡所得税を軽減できる制度です。
ただし、取得費加算の特例は前述した「空き家の3000万円特別控除」と併用することができないため注意しましょう。
実家を売却した人の体験談｜満足の声・後悔の声
次に、実家を売却した人の体験談をいくつかピックアップしてご紹介します。
実家の売却を迷っている方は、体験談も参考にしてみましょう。
もう帰る家がない
実家を売却した人の体験談の中には、「もう帰る家がない」という寂しさの混じった意見が見られました。
やはり、実家を売却してしまうと、家族と過ごした日々がもう戻らないため、後悔とまではいかなくても、寂しさを感じている方は少なくないようです。
仲介が優秀だったおかげでスムーズに進んで良かった
実家を売却した人の体験談には、「仲介が優秀だったおかげでスムーズに進んで良かった」という声もあります。
実家を売却する場合、やはり現実的には誰しもが「高く売りたい」と思うものです。
そのため、上記の口コミのように、多少名残惜しさがあったとしても、仲介業者が優秀で希望通りに売却が出来た場合は、「良かった」と満足できるようです。
負の遺産になる前に売却できて良かった
実家を売却した人の体験談には、「負の遺産になる前に売却できて良かった」というケースも見られます。
実家を売却したくても、立地が悪かったり、建物の状態が悪いと、思い通りに売却できないことが多々あります。
そのため、維持費ばかりがかかり、負の遺産となる前に売却できたことは良かったと前向きに考える場合もあるようです。
寂しいけどやむを得ない
実家を売却した人の体験談の中には、「寂しいけどやむを得ない」という意見もあります。
思い出がある実家を売却することは、やはり寂しく感じるものですが、年老いた家族が1人で維持していくのは現実的に難しいものです。
そのため、自宅の売却は「やむを得ない」と受け入れている方も見られます。
実家を売らないと入居費が払えない
実家を売却した人の体験談には、「実家を売らないと入居費が払えない」という切実な声も聞かれました。
有料老人ホームは、入居するだけでも数十万円～数百万円かかり、月額料金も15万円～20万円程度かかるため、まとまったお金が必要になります。
このように有料老人ホームの費用を長期的に捻出するためには、やはり実家の売却が大きな解決手段となるようです。
実家を高く売却するための工夫
実家を高く売却するためには、いくつかの工夫が必要です。
これから実家の売却を検討している方は、売却前に以下の方法を試してみてください。
綺麗に清掃をする
実家を高く売却するためには、綺麗に清掃しておくことが重要です。
外観や室内の清潔感は、買い手にとって大きな魅力となるため、売却前にできるだけ綺麗にしておきましょう。
長年の頑固な汚れが落ちない場合は、プロのクリーニングを依頼して綺麗にするのも一つの手段です。
リノベーション・リフォームをして高く売る
実家を高く売却するためには、リノベーション・リフォームをして高く売るという方法もあります。
掃除だけでは解決できないほど、建物の傷みや汚れが気になる場合は、リノベーション・リフォームをしてから売却すると、買い手がつきやすくなります。
実家を売却できないときは
実家を売却できないときには、以下のように対処することも可能です。
・自治体に寄付することも可能
・相続を放棄することも可能
実家を思ったように売却できなかった場合は、最後の手段として検討してみましょう。
自治体に寄付することも可能
もしも実家を売却できなかった場合は、自治体に寄付するという方法もあります。
ただし、自治体への寄付はハードルが高く、どこの土地でも引き取ってくれるわけではありません。
基本的に「自治体が活用しやすい土地」でなければ、引き取ってもらえないため、立地が悪かったり、資産価値が低い物件の場合は引き取ってもらえる可能性が低くなります。
相続を放棄することも可能
実家を売却したくても、建物の状態が悪く買い手がつかなったり、不動産会社にも買取を壊れてしまった場合、相続を破棄することも可能です。
実際、令和4年司法統計年報 3家事編によると、2022年度に家庭裁判所で受理された相続放棄は、過去最高の26万497件であると公表されており、さまざまな事情から相続放棄するケースが増えています。
空き家の実家は賃貸として貸し出すこともできる
空き家の実家は賃貸として貸し出すことも可能ですが、賃貸にはメリットだけではなくデメリットもあります。
具体的にはどのようなメリットとデメリットがあるのか、事前に確認しておきましょう。
賃貸として貸し出すメリット
空き家の実家を賃貸として貸し出す主なメリットは、「家賃収入があること」と「住宅が劣化するのを防げること」です。
具体的にどのようなメリットがあるのか、チェックしておきましょう。
家賃収入がある
空き家の実家を賃貸として貸し出す1つ目のメリットは、家賃収入があることです。
家賃収入が定期的に得られれば、有料老人ホームの費用に充てたり、老後の資金に活用できるため、精神的にも経済的にも大きなゆとりとなります。
住宅が劣化するのを防げる
空き家の実家を賃貸として貸し出す2つ目のメリットは、住宅が劣化するのを防げることです。
誰も住まなくなってしまった空き家は、手入れ不足から、建物が老朽化しやすくなりますが、賃貸として貸すことで、入居者が代わりに掃除をしてくれるので、手入れ不足による建物の劣化を防ぐことができます。
賃貸として貸し出すデメリット
次に、空き家の実家を賃貸として貸し出すデメリットについてもご紹介します。
空き家の実家を賃貸として貸し出す主なデメリットは、「入居者探しにもエネルギーを使うこと」と「修繕費や管理費がかかること」です。
売却後に後悔しないように、2つのデメリットについても確認しておきましょう。
入居者探しにもエネルギーを使う
空き家の実家を賃貸として貸し出す1つ目のデメリットは、入居者探しにもエネルギーを使うことです。
空き家を賃貸として貸し出しても、100％入居してくれる保証はどこにもありません。
安定した賃貸収入を得るためには、空室にしないように、退去者が出る度に入居者を探し続ける必要があります。
修繕費や管理費がかかる
空き家の実家を賃貸として貸し出す2つ目のデメリットは、修繕費や管理費がかかることです。
賃貸収入を継続的に得るためには、退去者が出るごとにクリーニングや修繕を行い、室内を綺麗に維持する必要があります。
こうした修繕費や管理費は、長い目で見ると大きな出費になるため注意しないといけません。
空き家になった実家の放置は危険！？
実家が空き家になってしまった場合、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。
・治安が悪くなる
・衛生面が悪くなる
・倒壊する危険がある
どれも近隣トラブルに発展する原因ばかりなので、事態が大きくなる前に早く対処することをおすすめします。
治安が悪くなる
空き家になった実家を放置しておくと、治安が悪くなる危険があります。
管理されていない空き家は、不法侵入されやすく、不良のたまり場や不法投棄場所になりやすいため、周囲の治安悪化を招きます。
治安が悪くなることで、近隣からの苦情も増えて、トラブルになりやすいため、空き家を維持するなら定期的な巡回や清掃などが必要となります。
衛生面が悪くなる
空き家になった実家は定期的に管理をしないと、衛生面が悪くなってしまいます。
害獣や害虫などの糞尿被害がある物件は、売却に出しても高値がつきにくいため、自分の希望する金額で売却できなく恐れがあります。
倒壊する危険がある
築年数の古い空き家は、地震や台風などの自然災害が発生した際に、倒壊する危険があります。
このような倒壊の危険性がある建物は「特定空き家」や「管理不全空き家」と判断されやすく、行政指導を受けても改善が見られない場合は、通常の6倍の固定資産税を求められる可能性があるので注意が必要です。
また、倒壊によって万が一、通行人などに被害が出た場合も、損害賠償を求められることも考えられるので気をつけましょう。
まとめ
実家を空き家の状態で保有するのは、維持費がかかり、トラブルも生じやすいため、おすめできません。
また、有料老人ホームへの入居、余裕を持った老後資金作りなどを検討している場合は、特例で節税ができるうちに早めに実家を売却したほうが良い場合もあります。
ただし、実家は一度売却してしまうと、二度と所有できない可能性が高く、家族が戻る場所がなくなってしまうため、売却の判断は慎重に行う必要があります。
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