年収400万円で住宅ローンはいくらまで借りられる？控除や金利、頭金のメリットも解説

年収400万円は日本の平均年収に近く、多くの人がマイホームという大きな夢を意識し始める収入ラインです。

しかし同時に、「この年収で本当に住宅ローンは組めるのだろうか？」「もし借りられても、月々の返済で生活が苦しくなるのでは？」といった不安に悩まされている人も少なくないでしょう。

結論から言うと、年収400万円で住宅ローンを組み、理想のマイホームを手に入れることは十分に可能です。

ただし知っておくべき重要なポイントもあります。

この記事は、年収400万円で住宅購入を検討する人に向けて、後悔しないための注意点や現実的な借入額の算出方法、金利タイプや返済期間で総支払額がどう変わるのかという具体的なシミュレーションについて解説します。

ぜひ最後まで読んで、参考にしてみてくださいね。

本文に入る前に、これから家づくりを考えている人や、現在進行形でハウスメーカー選びを進めている人に、後悔しない家づくりのための最も重要な情報をお伝えします。

早速ですが、質問です。

家づくりで一番大切なこと、それはなんだと思いますか？

おそらく間取りや予算、建てる場所などと考える人も多いかもしれませんね。

ですが実は、家づくりで最も大切なことは「気になっているハウスメーカーのカタログを、とりあえず全て取り寄せてしまうこと」なんです。

カタログを取り寄せずに住宅展示場に行き、営業マンの言葉巧みな営業トークに押されて契約を結んでしまうのは最悪なケース。

住宅展示場に行ってその場で契約をしてしまった人の中には、「もしもカタログを取り寄せて比較検討していたら、同じ間取りの家でも300万円安かったのに・・・」と後悔する人が本当に多いんです。

このように、もう少し情報収集をしていれば理想の家をもっと安く建てられていたのに、場合によっては何百万単位の損をして後悔してしまうこともあります。

だからこそ、きちんとした情報収集をせずにハウスメーカーを選ぶのは絶対にやめてください。

そんなことにならないようにハウスメーカーのカタログを取り寄せて比較検討することが最も重要なんです。

そう思う人も少なくありません。

そもそもどのように情報収集をしたら良いのかわからないという人もいるでしょう。

そんなあなたにぜひ活用してほしいサービスが、「ハウスメーカーのカタログ一括請求サービス」や「専門家に実際に相談してみること」です！

これらのサービスを活用することで、何十倍もの手間を省くことができ、損をするリスクも最大限に減らすことができます。

中でも、不動産業界大手が運営をしている下記の3つのサービスが特におすすめです。

①LIFULL HOME'S 東証プライム上場企業「LIFULL」が運営をしているカタログ一括請求サービスです。厳しい審査を通過した全国の優良住宅メーカーからカタログを取り寄せることが可能です。特にローコスト住宅に強いため、ローコスト住宅でマイホームを検討している人に非常におすすめです。 ②SUUMO 不動産のポータルサイトとしておそらく全国で最も知名度のあるSUUMOが運営しています。全国各地の工務店とのネットワークも豊富。住宅の専門家との相談をすることが可能で、住宅メーカー選びのみならず、家づくりの初歩的な質問から始めることが可能です。「何から始めたら良いのかわからない」と言う人はSUUMOに相談することがおすすめです。 ③家づくりのとびら 上場企業でもあるNTTデータが運営しているサービスです。大手ということもあり、信頼も厚いのが特徴です。全国各地の大手ハウスメーカーを中心にカタログを取り寄せることができます。また、理想の家づくりプランを作ってもらえるのも嬉しいポイントです。

上記の3サイトはどれも完全無料で利用できる上、日本を代表する大手企業が運営しているため、安心して利用することができます。

また、厳しい審査基準で問題のある企業を事前に弾いているため、悪質な住宅メーカーに依頼してしまうというリスクを避けることも可能です。

正直言って、こちらの3サイトならどれを利用しても間違いはないでしょう。

また、どれを利用するか迷ったら、

• ローコスト住宅メーカーや大手ハウスメーカーを検討中：LIFULL HOME'Sでカタログ請求
• 工務店をメインで検討中：SUUMOカウンターで相談
• 資金計画や土地探しも相談したい：家づくりのとびら

というふうに使い分けてみるのもおすすめです。

そのほかに、SUUMOも無料カタログの一括請求サービスを提供しています。

こちらも無料なので、ぜひ利用してみることをおすすめします。

• 【SUUMO】SUUMOのカタログ一括請求を見てみる⇒
  

もちろんどのサービスも無料なため、全て活用してみるのもおすすめです。

後悔のない家づくりのため、1社でも多くの会社からカタログを取り寄せてみてくださいね！

＼メーカー比較で数百万円得することも！／

【ローコスト住宅が中心】LIFULL HOME'Sの無料カタログを取り寄せる≫

【プロと実際に話せる！】スーモカウンターで無料相談をしてみる⇒

【無料プラン作成】家づくりのプランを作ってもらう⇒

【工務店が中心】SUUMOの無料カタログを取り寄せる≫

家づくりで後悔しないために、これらのサービスをうまく活用しながら、ぜひあなたの理想を叶えてくれる住宅メーカーを見つけてみてください！

それでは本文に入っていきましょう！

年収400万円で住宅ローンは組める？

ここでは、年収400万円の方が住宅ローン審査に臨む上で知っておくべき具体的な審査のポイントと選択肢について深く掘り下げて解説します。

「安定性」と「信用力」

金融機関が住宅ローンの審査で最も重視するのは、年収の絶対額そのものよりも「安定的かつ継続的に返済できる能力があるか」という点です。

年収400万円という数字は、その能力を測るための一つの指標に過ぎません。

具体的には、以下の3つの要素が総合的に評価されます。

返済能力の安定性

• 勤続年数：同じ年収400万円でも、勤続1年の方と勤続10年の方では、収入の安定性に対する評価が大きく異なります。一般的に、民間金融機関では勤続3年以上を一つの目安とすることが多いですが、1年未満でも転職理由やキャリアアップの内容次第で審査に通るケースもあります。
• 雇用形態：正社員は最も評価が高くなりますが、契約社員や派遣社員であっても、契約更新の実績が長く、収入が安定していれば審査の土台に乗ります。後述する「フラット35」は、こうした非正規雇用の方にとって非常に心強い選択肢となります。
• 勤務先の状況：企業の規模や業績の安定性も評価の対象です。公務員や上場企業の社員は高い評価を受けやすい傾向にあります。

過去の金融取引履歴

意外な落とし穴となるのが、この「個人信用情報」、通称「クレヒス」です。

クレジットカードの支払いや携帯電話の分割払いの延滞、カードローンの利用履歴などは、すべて信用情報機関に記録されています。

過去に延滞などの金融事故があると、年収が高くても審査に通らない可能性があります。

住宅ローンの検討を始めたら、まずはご自身の信用情報を開示請求し、クリーンな状態か確認しておくことを強くお勧めします。

物件の担保評価

金融機関は、購入する物件そのものを担保とします。

万が一返済が滞った場合に、物件を売却して貸付金を回収するため、物件の価値（担保評価）も審査の重要な要素となります。

希望する借入額に対して物件の担保評価が低い場合、融資額が減額される可能性があります。

「フラット35」という選択肢

年収400万円の方が住宅ローンを検討する上で、絶対に知っておくべきなのが住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。

フラット35は、民間金融機関のローンに比べて審査の門戸が広く設定されており、特に年収400万円の方にとっては大きなメリットがあります。

最大のポイントは、年収400万円を境に返済負担率（年収に占めるすべての借入の年間合計返済額の割合）の基準が変わる点です。

• 年収400万円未満の場合：返済負担率30％以内
• 年収400万円以上の場合：返済負担率35％以内

この5%の違いは、借入可能額に数百万円単位の差を生む可能性があるため、年収400万円の方は非常に有利な条件で審査を受けられることになります。

さらに、フラット35は雇用形態（派遣社員、契約社員、パートなど）や勤続年数を問わず、遺族年金を含む年金受給者でも利用できるため、民間金融機関の審査に不安がある方でもマイホームを実現できる可能性が広がります。

民間金融機関ローンへの準備と戦略

フラット35が心強い選択肢である一方、変動金利の低さや団体信用生命保険（団信）の保障内容の手厚さなど、民間金融機関の住宅ローンにも大きな魅力があります。

年収400万円で民間ローンに挑戦する場合、審査を有利に進めるための準備が重要になります。

例えば、頭金を準備して借入希望額を抑える、他に自動車ローンなどがあれば完済しておく、といった対策が有効です。

まずは複数の金融機関のウェブサイトで簡易シミュレーションを行い、気になる銀行があれば「事前審査（仮審査）」に申し込んでみましょう。

いくらまで借りられる？無理なく返済できる額とは

住宅ローンを検討する上で、誰もが最初に知りたいと思うのが「一体、自分はいくらまで借りられるのか？」という借入可能額でしょう。

しかし、ここに大きな落とし穴が潜んでいます。

金融機関が提示する「借りられる上限額」と、あなたのライフプランにとって健全な「無理なく返失できる適正額」は、全く別のものです。

この違いを理解しないまま上限額いっぱいでローンを組んでしまうと、「ローンは組めたけれど、生活が苦しくて楽しめない」という本末転倒な事態に陥りかねません。

「借入可能額」のカラクリ

金融機関がウェブサイトなどで提示している借入シミュレーションは、あくまで「最大でこれだけ貸せますよ」という上限値を示しています。

この上限額は、主に「年収倍率」と「返済負担率」という二つの指標で計算されます。

「年収倍率」から見る上限額

一般的に、住宅ローンの借入額は年収の5倍～7.5倍が目安とされています。

年収400万円の場合、計算上は2,000万円～3,000万円が上限となります。

「2022年度 フラット35利用者調査」でも、新築マンションの平均年収倍率は7.2倍（年収400万円で2,880万円）となっており、3,000万円近い借り入れも数字上は不可能ではありません。

しかし、この年収倍率は、他に自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの借り入れが一切ないことが前提です。

もし年間40万円を返済している自動車ローンがあれば、金融機関はあなたの年収を400万円ではなく、実質的に360万円として評価するため、借入可能額はその分減少します。

「返済負担率」から見る上限額

金融機関が審査で用いるもう一つの重要な指標が「返済負担率」です。

これは額面年収に占める年間総返済額の割合で、上限は一般的に30%～35%と設定されています。

年収400万円で返済負担率35%を適用すると、年間の返済上限額は140万円（月々約11.6万円）となります。

この返済額でローンを組むと、金利1.5%・35年返済の場合、約3,800万円もの借り入れが可能という計算になります。

しかし、これはあくまで金融機関がリスクを許容できるギリギリのライン。

この金額を鵜呑みにするのは非常に危険です。

「無理なく返せる額」を見つけるルール

賢明な住宅購入計画の鍵は、金融機関が提示する「額面年収」ベースの上限額ではなく、ご自身の「手取り収入」を基準に考えることです。

ステップ1：「手取り月収」を把握する

年収400万円の場合、健康保険料や厚生年金、雇用保険、所得税、住民税といった社会保険料と税金が天引きされます。

その額は年間で約80万円～100万円にのぼり、実際に自由に使える手取り年収は約300万円～320万円となります。

これを12ヶ月で割ると、手取り月収は約25万円～26.7万円。

このリアルな数字こそが、あなたの資金計画のスタートラインです。

ステップ2：返済負担率「手取りの20%～25%」を適用する

専門家が推奨する、家計を圧迫しない理想的な返済負担率は「手取り収入の20%～25%」です。

手取り月収を26万円と仮定して計算してみましょう。

• 手取りの20%（月々52,000円）： 最も安全で余裕のあるプラン。将来のお子様の教育費の増加や、急な出費にも柔軟に対応できます。計画的に貯蓄や資産形成を進めたい方におすすめです。
• 手取りの25%（月々65,000円）： 標準的で現実的なプラン。日々の生活を楽しみつつ、将来のための備えもできるバランスの取れた水準です。

この「月々6万円前後」という返済額を基準にすると、無理のない借入額の目安は2,000万円～2,500万円となります。

これが、年収400万円の方が目指すべき、現実的で安全な借入額のターゲットゾーンです。

ローン返済に上乗せされる「隠れ住居費」

住宅ローンの計画で最も見落とされがちなのが、ローン返済以外に毎月発生する「住居関連費」です。

これらを考慮に入れないと、実際の家計は想定以上に圧迫されます。

• マンションの場合： 管理費・修繕積立金（合わせて月々2～3万円が平均）、駐車場代など、ローン返済とは別に毎月3～5万円程度の固定費がかかります。
• 戸建ての場合： 10年～15年後を見据えた修繕費（外壁塗装、屋根の防水、給湯器交換など）を自分で計画的に積み立てる必要があります。月々2～3万円を貯蓄しておくのが理想です。
• 共通の費用： いずれの場合も、毎年の固定資産税・都市計画税（年間10～15万円程度）、火災・地震保険料が必ずかかります。

つまり、月々6.5万円のローンを返済する場合、実際の住居費は月々9.5万円～11.5万円にものぼる可能性があるのです。

この「隠れコスト」の存在をあらかじめ理解し、手取り収入の中から十分に支払えるかをシミュレーションすることが、長期にわたる安心なマイホーム生活の絶対条件と言えるでしょう。

現実的な返済プランは？借入期間別・金利別シミュレーション

ここでは、具体的なシミュレーションを通じて、それぞれの選択肢が持つメリット・デメリットを深く掘り下げます。

人生設計で選ぶ返済期間

住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的ですが、これをどう設定するかは最初の大きな決断です。

期間を長くすれば月々の返済額は軽くなりますが、その分利息を長く支払うため総支払額は増加します。

逆に短くすれば総支払額は減りますが、月々の負担は重くなります。

それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身のライフプランと照らし合わせることが重要です。

▼借入額2,400万円・固定金利1.54%でシミュレーション

返済期間	月々の返済額	総支払額	うち利息額	35年返済との利息差
35年	約 7.4 万円	約 3,094 万円	約 694 万円	–
30年	約 8.3 万円	約 2,987 万円	約 587 万円	-107 万円
25年	約 9.6 万円	約 2,881 万円	約 481 万円	-213 万円
20年	約 11.6万円	約 2,779 万円	約 379 万円	-315 万円

※元利均等返済、金利は全期間固定と仮定

• 長期ローン（35年）を選ぶ戦略：シミュレーションの通り、35年ローンは月々の返済額を最も低く抑えられます。これは、子育て世代にとって非常に大きなメリットです。教育費や塾代など、子どもの成長とともに出費が増える時期に、住宅ローンの負担が軽いことは家計の安定に直結します。また、低金利の現在、「無理に返済を急ぐより、手元に現金を残し、万が一の病気や失業、あるいは資産運用に回す方が合理的」という考え方が主流になりつつあります。この「手元資金の確保」こそが、長期ローンの最大の戦略的メリットと言えるでしょう。ただし、40代で組むと完済年齢が75歳を超えるため、定年後の収入源や退職金での完済計画をセットで考えておく必要があります。
• 短期ローン（25年など）を選ぶ戦略：一方、25年返済にすると、35年返済に比べて利息を200万円以上も節約できます。何よりも「定年前に完済できる」という精神的な安心感は、何物にも代えがたいメリットです。収入に十分な余裕がある方や、共働きで返済能力が高い世帯、将来の金利上昇リスクを完全に排除したい方に向いています。
• 王道は「長期で借りて、繰り上げ返済」：多くの場合、専門家が推奨するのは「返済期間は最長の35年で組み、余裕資金ができたタイミングで繰り上げ返済を行う」という方法です。これにより、普段のキャッシュフローには余裕を持たせつつ、ボーナスや昇給があった時に前倒しで返済を進めることで、結果的に総支払額を圧縮できます。この柔軟性こそが、不確定な未来に対応するための最も賢い戦略です。

【金利タイプ別】性格とリスク許容度で選ぶ

金利タイプは、住宅ローンの性格を決定づける最も重要な要素です。

どのタイプを選ぶべきか、それぞれの特徴とリスクを深く理解しましょう。

変動金利型

• メリット：最大の魅力は、他のどのタイプよりも当初の金利が低いことです。2024年現在、0.3%台といった超低金利も珍しくなく、月々の返済額を大幅に抑えられます。
• リスクと注意点：金利は半年ごとに見直され、将来上昇するリスクを常に抱えています。多くの銀行には返済額が5年間変わらない「5年ルール」や、上昇幅を元の1.25倍までに抑える「125%ルール」がありますが、これはセーフティネットである一方、金利が急騰した際には「返済しても利息分しか払えず、元金が全く減らない（未払利息の発生）」という事態を招く危険性もはらんでいます。金利上昇に備え、常に金利動向をチェックし、固定金利との差額分を貯蓄しておくようなマメさが求められます。

全期間固定金利型（フラット35など）

• メリット：借入時の金利が完済まで一切変わらないため、返済計画が完全に確定します。将来、市場金利がどれだけ上昇しても、あなたの返済額はびくともしません。この「安心感」は、これから教育費のピークを迎える子育て世帯や、金利の動向に一喜一憂したくない方にとって最大の価値となります。
• リスクと注意点：安心の対価として、変動金利よりも金利が高めに設定されています。もし今後も低金利が続いた場合、変動金利を選んだ人に比べて総支払額が多くなる「機会損失」が発生する可能性があります。

固定金利期間選択型

• メリット：当初の3年、5年、10年といった期間だけ金利を固定できる、変動と固定のハイブリッド型です。「子どもが中学校を卒業するまでの10年間は返済額を確定させたい」といった、特定のライフイベントに合わせた計画が立てやすいのが特徴です。
• リスクと注意点：最も注意すべきは、固定期間終了後です。金利の優遇幅が縮小され、返済額が予期せず跳ね上がる「11年目の崖」といった問題が指摘されています。その時点の金利情勢で再度金利タイプを選び直す必要があり、不確実性が高いことから、専門家の間では慎重な判断が求められることが多いタイプです。

最終的にどのプランを選ぶかは、あなたの家計状況、将来設計、そして「リスクをどこまで許容できるか」という性格によって決まります。

まずは金融機関のウェブサイトで詳細なシミュレーションを行い、様々なパターンを比較検討することから始めてみてください。

借りられる額が希望より少なかった場合の対処法

ここでは、審査結果が希望に満たなかった場合の効果的な4つの打開策を、それぞれのメリット・デメリットと共に深く掘り下げて解説します。

頭金を用意する

借入額が希望に届かない最もシンプルかつ強力な解決策は、「頭金」を用意することです。

頭金とは、物件価格のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金で支払う部分のことを指します。

効果とメリット

1. 借入額の圧縮と返済負担の軽減： 例えば3,000万円の物件に対し300万円の頭金を用意できれば、借入額は2,700万円に減ります。これにより月々の返済額と総支払額の両方を直接的に減らすことができます。
2. 金融機関からの信用度向上： 「計画的に貯蓄ができる人」というプラスの評価につながり、審査そのものが有利に進む可能性が高まります。金融機関は、自己資金を投入する顧客を「貸し倒れリスクが低い優良顧客」と見なします。
3. 金利優遇の可能性： 一部の金融機関、特にフラット35では、頭金の割合（融資率）に応じて金利が引き下げられる制度があります。物件価格の10%以上の頭金を用意することで、より有利な条件でローンを組めるのです。

注意点と資金調達

頭金の目安は物件価格の10%～20%（3,000万円の物件なら300万円～600万円）とされていますが、貯蓄の全てを頭金に充てるのは危険です。

購入時には別途、税金や手数料などの「諸費用」として物件価格の5%～10%程度の現金が必要になるため、それとは別に手元資金を残しておく必要があります。

頭金の捻出が難しい場合は、両親や祖父母からの資金援助（住宅取得等資金贈与）を検討するのも一つの有効な手段です。

一定額まで非課税で贈与を受けられる制度があるため、積極的に活用を検討してみましょう。

ペアローン・収入合算

単独の収入で希望額に届かない場合、世帯の収入を合算することで借入可能額を飛躍的に増やすことができます。

主に「ペアローン」と「収入合算」の二つの方法があります。

ペアローン

• 仕組み： 1つの物件に対し、夫婦（または親子）がそれぞれ住宅ローン契約を結びます（契約は2本）。お互いが相手の連帯保証人になるのが一般的です。
• メリット： 二人分の借入額を単純に合算できるため、借入可能額を大幅に増やせます。最大のメリットは、夫婦それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられる点で、世帯全体での節税効果が非常に高くなります。
• デメリット： 契約が2本になるため、印紙代や事務手数料などの諸費用がそれぞれにかかり、コストが割高になります。また、団体信用生命保険（団信）もそれぞれ加入するため、保険料負担も増える可能性があります。

収入合算

• 仕組み： 申込者（主債務者）に、配偶者や親などの収入を合算して審査を受ける方法です。契約は1本で、収入合算者は「連帯保証人」または「連帯債務者」となります。
• 連帯保証型： 最も一般的な方法。収入合算者は、主債務者が返済不能になった場合にのみ返済義務を負います。手続きがシンプルで多くの金融機関が取り扱っていますが、住宅ローン控除や団信は主債務者しか利用できません。
• 連帯債務型： 主債務者と収入合算者が共に返済義務を負います。住宅ローン控除をそれぞれが利用できるメリットがありますが、取り扱う金融機関が少ないのが難点です。

中古住宅＋リノベーション

新築物件にこだわりすぎると、予算の壁にぶつかりやすくなります。

ここで視点を変え、「中古住宅」に目を向けることは非常に賢明な戦略です。

メリット

• 価格の優位性： 中古物件は新築に比べて割安なため、同じ予算でもより広い家や、駅近など好立地の物件を選べる可能性が格段に高まります。
• 価値の安定性： 新築物件は購入した瞬間に価格が下落しやすいと言われますが、中古物件は価格が安定しており、将来売却する際にも値下がりリスクが少ない傾向にあります。
• 自由なカスタマイズ： 購入した中古物件を「リノベーション」することで、新築同様、あるいはそれ以上に自分たちのライフスタイルに合わせた間取りや内装を実現できます。

まとめ

この記事を通して、年収400万円という現実的な収入ラインから、いかにして賢く、そして安心してマイホームを手に入れるかについて解説してきました。

結論として、年収400万円で住宅ローンを組むことは十分に可能です。

しかし、最も重要なのは、金融機関が提示する「借りられる上限額」に惑わされることなく、ご自身の「手取り収入を基準とした、無理なく返せる額」を絶対的な指標とすることです。

手取り月収の20%～25%である「月々6万円前後」を目安に返済計画を立て、そこから逆算した「2,000万円～2,500万円」を借入額のターゲットとすることが、将来の家計を守るための黄金律と言えるでしょう。

ぜひこの記事も参考に理想の家づくりを進めてみてくださいね。